2022中國房企競爭力年度排行榜

新年伊始，在政策的加持下，房企融資規模大幅回升，同時，居民住房貸款迎來政策利好，行業正從各方面提振市場信心。市場有望在逐步的修復下緩慢回升，房企要在空窗期中抓住機遇，加緊提升綜合競爭力，在市場恢復之際突圍而出！

房地產產品價值體系，由競爭力、產品力、品牌力組成。其中，產品力和品牌力是競爭力的組成部分：競爭力反映購房推薦綜合指數，賦能營銷；產品力反映產品實力，賦能研發；品牌力反映房企口碑，賦能品牌。這“三大力”相輔相成，最終形成消費者購房指引。

金盤網已是第6年發布中國房地產開發行業權威榜單，2022中國房企競爭力年度排行榜，客觀、全面地反映房企的綜合實力，尤其是目前消費者更加關注的穩健性、交付能力，給消費者決策提供重要參考，助力房企營銷。分析競爭力榜單，有利于房企了解行業數據情況，明確自身在行業中的綜合位置，及時調整戰略；有利于購房者全面評估企業實力，形成選房參考。2023年，在市場信心逐步恢復，企業蓄勢待發的背景下，企業要在新形勢，新發展模式下尋得新機遇，實現長期穩健、高質量發展！

點擊查看競爭力排行榜詳情

榜單說明

1.產品力：評價操盤金額和銷售均價（數據來源：克而瑞地產研究、中指研究院）、專業獎項（金盤獎及地產設計大獎）、專業人氣、人居舒適性、項目產品力。

2.品牌力：評價金盤網數據（專業平臺）、媒體數據（數據來源：新榜企業官微數據、鳳凰風財訊房企視頻號指數）、消費者滿意度（數據來源：鳳凰風財訊房企輿情）、榮譽（數據來源：專業獎項及企業獎項官網）、行業認可（房企品牌官及媒體評分）。

3.穩健性：評價房企融資評級“三道紅線”（鳳凰網風財訊數據）、新增貨值（克而瑞地產研究數據）、企業發展評級（房企公開數據整理）。

4.營收：評價房企操盤金額（克而瑞地產研究數據）、凈利潤（鳳凰網風財訊數據）、團隊規模（企查查公開數據）。

5.市場布局：評價房企一年內新增項目和總項目數量（金盤網數據）、在售項目數量（鳳凰網風財訊數據）的城市等級布局。

6.物業管理：評價房企物業官方公眾號閱讀量（新榜數據）、物業百強排名（中指研究院數據）、物業公司是否上市（企業公開數據）。

7.排名按照競爭力指數綜合排序，依據權重-產品力20%，品牌力20%，穩健性20%（其中房企融資評級“三道紅線”占35%，以綠檔不觸線為滿分；新增貨值占35%，以前三名為滿分；企業發展評級占30%，以BBB級以上為滿分）營收20%（其中操盤金額占35%，以3000億為滿分；盈利水平占50%，以300億為滿分；團隊規模占15%，綜合評估人效），市場布局10%（其中新增項目25%，總項目數量25%，在售項目數量50%的城市等級布局，分別計算一線城市權重40%，新一線城市權重30%，二線城市權重20%，三線及以下城市權重10%），物業管理10%（其中物業官方公眾號閱讀量40%，以前十名平均閱讀量為滿分；物業百強排名35%，以前十名為滿分；物業公司是否上市25%）

8.本榜單統計截止時間：2022年12月31日24:00

點擊查看排行榜詳情

2022中國房企競爭力分析

房企綜合競爭力具體由產品力20%、品牌力20%、穩健性20%、營收20%、市場布局10%、物業管理10%構成。

一、產品力

產品力占比20%，六大指標包括操盤金額、銷售均價、專業獎項、專業人氣、人居舒適性、項目產品力。產品力反映產品實力，地產行業回歸產品已成共識，如今更需要腳踏實地，重視產品力打造，才是實現高質量穩健發展的根本。

產品力前十名依次為：中海地產、萬科集團、保利發展、綠城中國、金地集團、建發房產、華潤置地、招商蛇口、融創中國、龍湖集團。

最新發布的2022中國房企產品力年度排行榜TOP100以及相關解讀，請點擊查看。

二、品牌力

品牌力占比20%，五大指標包括金盤網數據（專業平臺）、媒體數據、消費者滿意度、榮譽、行業認可。品牌力，是房企競爭力的一個重要部分，對于當下房地產行業樹立品牌口碑，高質量、健康發展具有重要意義。完善品牌體系建設，并轉化為現實購買力，是房企發展的重要內容。

品牌力前十名依次為：綠城中國、招商蛇口、萬科集團、保利發展、華潤置地、旭輝集團、中海地產、龍湖集團、建業集團、碧桂園集團。

最新發布的2022中國房企品牌力年度排行榜TOP100以及相關解讀，請點擊查看。

三、穩健性

穩健性占比20%，其中由房企融資評級“三道紅線”35%，新增貨值35%，企業發展評級30%構成。綜合評判房企是否具備管控風險，穿越行業周期的能力。

房企融資評級“三道紅線”，包括：房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%；房企的凈負債率不得大于100%；房企的現金短債比小于1。

220家房企中94家有相關數據，其中未踩線房企占35%，而65%房企均不同程度地踩中1-3條線，其中踩中三條線的房企占有數據房企的20%。

2022年房企籌資端流動性緊張，債務壓力大，出險房企多。2023年1月，央行提出要“落實金融16條措施，支持房地產市場平穩健康發展”。市場方面我們看到，中駿集團與中國銀行、建設銀行等簽署戰略合作協議，累計獲得超260億金額授信；融創160億元境內債整體展期成功……目前政策逐漸發力，融資渠道得以逐步開放，在利好刺激的情況下，眾多房企將根據自身情況抓住機會，積極對接資金供給方，解決流動性問題，從而拉動銷售。

新增貨值，拿地金額TOP100房企全年拿地總金額約1.65萬億，同比去年下降57%，拿地金額1000億以上房企僅8家。

在行業深度調整期，大部分房企放慢拿地節奏，國企發力，民企總體減少投資規模，但仍有部分民企填補空缺，具體表現為：

國央企投資力度高，區域深耕民企精準拿地：大型國央企大部分位列TOP10，如保利、華潤、中海、越秀等。此外，中建系公司表現搶眼，如中建玖和、中建東孚、中建壹品等均進入拿地金額TOP100。地方民企發揮深耕優勢，例如濱江集團拿地金額1543.2億，新增土地幾乎都位于杭州；在土地市場遇冷之下，部分中小房企抓住機會儲備土地資源，例如偉星房產拿地金額410.8億，進入拿地金額TOP20。

地鐵、城投逆勢拿地，房企合作加深：如廣州地鐵、深圳地鐵、廣州城投、臨港城投等，依托城市發展及軌道交通建設需求，在TOD項目、新城項目開發具備優勢，與此同時，民企與之加強戰略合作，例如萬科集團與深圳地鐵，大家房產與蘇州交投集團簽署戰略合作協議。

企業發展評級，房企評級一定程度上反映了房企的發展情況及趨勢，國際三大機構：標普、穆迪、惠譽的評級作為企業對外融資背書，對房企具有較大影響。2022年由于行業動蕩，市場對評級的敏感度提高，而消費者的情緒也會受其影響。國際機構在2022年多次對房企評級進行調整，但不乏像龍湖、九龍倉這樣的民企依然位居評級前列，展望穩定，維持著較好的信用水平。

此外，由于境外融資渠道不再通暢，國際評級對房企來說意義有所下降，因此2022年不少房企申請撤銷評級。與此同時，國內對ESG發展關注度持續升溫，ESG與中國經濟及房企的高質量發展高度契合，國央企成為發展ESG的排頭兵，例如中國金茂深度鉆研房地產行業綠色技術，華潤置地在雙碳路徑以及ESG信息披露上已經成為標桿。民企例如旭輝也加強重視ESG，連續第3年獲MSCI提升ESG評級。

綜上所述，企業發展評級維度，綜合考慮ESG評級與國際金融機構評級，以更全面地評估房企發展，2022年樣本房企評價等級在BBB級以上（包括BBB-、BBB、BBB+及A級）的占21%，其中能達到A級的僅5%；B級（除BBB級以外）占比54%，超過一半，為目前大多數房企評級，但C級房企占比仍有四分之一，還有較大提升空間。

四、營收

營收占比20%，其中由房企操盤金額35%，盈利水平50%，團隊規模15%構成。在行業重視降杠桿、高質量發展的主流下，評判房企利潤規模及能效。

操盤金額，TOP100房企全年累計操盤金額同比去年下降41.6%，TOP200操盤金額同比下降42.1%，千億房企20家，比去年減少一半，行業步入無增長時代，操盤金額TOP10、TOP100、TOP200進入門檻均有所降低，優勝劣汰，一些在窗口期發力的中小房企有了更多機會。

千億以上、500-1000億、300-500億三個檔次目前占比不到10%，100-300億占比最多，為31%，是大部分房企目前規模，此外50-100億、50億以下占比都在23%左右，隨著行業由規模化轉向高質量發展，越來越多的房企不再增加銷售目標，而是追求更穩健、更長遠的發展。

受制于2022年市場冷淡，在行業調整期下房企耐心以保交付為主要目標，回歸產品，在市場筑底回升之時積極營銷，保障回款。典型如綠城中國，操盤金額3003.2億排名第四，在于其一方面強調客研，堅持以客戶為中心，以市場為導向的產品主義，另一方面有著敏銳的市場洞察力，高效營銷，驅動業績。加上高品質的交付、精準的投資、品牌力，為企業穿越行業周期提供強有力的保障。

盈利水平，考察房企凈利潤，2022年預估凈利潤TOP10房企為中國中鐵、新鴻基、萬科集團、中海地產、中國鐵建、華潤置地、保利發展、龍湖集團、合生創展集團、綠城中國。

樣本房企預估凈利潤300億以上占比約4%，100-300億占比約6%，50-100億占比約13%，0-20億占比約38%，凈利潤梯度與房企數量呈反比，同時0億以下占比約28%。

除了上述排名靠前表現較好的房企外，2022年整體房企利潤降至歷史較低水平，受2022年市場持續低迷影響，房企盈利承壓，面對大環境，房企做出了不同的應對方式：一是做好利潤平衡，控制成本，提高效率；二是產品方面保證交付質量，提高溢價能力，以增加利潤；三是展望長期，在房地產業務的基礎上，多元化布局經營。以打造能夠長期穩健發展的綜合競爭力。

團隊規模，在房企由規模化轉向高質量發展的時代，意味著團隊規模也并非純粹的越大越強，優化團隊結構也是降本增效，控制利潤的重要一環。團隊規模所指向的人均產值，才能評估一個企業是否做到高效、高質量發展。

團隊規模方面，樣本房企6萬人以上的占15%，3萬-6萬人的占20%，其中最多的是1萬-3萬人、5000-1萬人，占比分別是31%，5000人以下的占3%。

人均產值方面，結合房企2022年操盤金額來看，高人效最典型的代表為濱江集團，人均產值超過8000萬，高峰期能達到1億；中海、綠城的人均產值亦能達到3000-4000萬以上，TOP10房企人均產值則超過1000萬。

五、市場布局

市場布局占比10%，其中包括房企一年內新增項目25%和總項目數量25%（金盤網數據）、在售項目數量50%的城市等級布局。以房企在各級城市的項目數量，評判房企在全國范圍內重點城市的布局情況。

一年內新增項目、總項目數量（金盤網數據），包括示范區、大區，以及開發、建筑、景觀、室內項目。一線城市占比都在5%左右，新一線城市總量高于二線城市接近10%，新增數量也高于二線城市。新一線城市相對一線城市而言土儲更多，是房企突顯競爭力，樹立標桿產品，重點關注的部分。而三線城市及以下城市占比最高，在近一年更是達到61%，由于過去五年項目供應量大，在去年保交付的大環境下，房企也推出了大量大區項目、精裝樣板房案例，一定程度上體現了行業交付水平的提高。

在售項目布局，占比最高為新一線城市占38%，可以看出，房企此前已將拿地重心集中在更有發展潛力的一線城市，現在更是將推盤重點放在經濟及人口強大，購買力尚未透支的一線城市。而三線及以下城市庫存巨大，市場購買力相對弱，同時“保交付”仍然是房企重心，將大力推進已售出未竣工項目的交付。

六、物業管理

物業管理占比10%，其中由物業官微閱讀量40%、物業百強排名35%、物業公司是否上市25%構成評價。高質量發展下，物業服務能評判房企是否做到符合市場發展趨勢的城市運營商、生活服務商。

物業公眾號閱讀量，超100家房企的數據顯示，房企物業官微月度閱讀量10萬以上、5-10萬的僅有1%，1-5萬占19%，12月份物業官微閱讀量最高的房企TOP10為綠城中國、華發地產、融創集團、中海地產、永威置業、金地集團、雅居樂、中國中鐵、保利發展、龍湖集團。

5000-1萬占12%，發文物業官微閱讀量在1-5000的最多，占27%，而另外有40%的房企未發文。與房企集團官微相比，房企物業官微的宣傳與關注度還有較大的差距，但隨著“保交付”越來越得到重視，物業官微也是房企宣傳交付能力的一個重要平臺，在標桿物業公司的引領、良性競爭下，以及目前產品配套越來越重視運營、重視生活服務，行業整體的物業水平還有較大的發展空間。

物業百強排名，有數據顯示，百強物業有超過六成管理面積位于五大城市群（長三角、大灣區、長江中游、成渝、京津冀），百強物業2022年收入均值預計在13-15億元左右，而TOP10物業營收均值超過100億，與其他企業拉開較大差距。

物業行業之所以備受關注，是因為其服務邊界不斷延伸，逐步由住宅社區走向城市，配合房地產產品的升級，物業發展“全生命周期+全生活場景”服務，布局親子、零售、旅居、養老等領域，助力提升產品力。

物業公司上市情況，61家上市物業公司中，有49家所屬房企為綜合競爭力TOP100企業。截止1月15日，物業企業市場表現平均漲幅-0.76%，已上市61家企業中16家股價上漲，占26.23%，其中力高健康生活最高，為8.97%。