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第四代住宅還能進化？保利做到了！

導讀

近兩年來，第四代住宅進入到快速發展階段，作為首批試點建設第四代建筑的城市，福州在這兩年內落地了不少第四代住宅項目，比如國貿天琴灣，國貿天琴樾，保利國貿天琴湖等。

從市場的反響來看，第四代優勢頗大，溢價和熱度都在一般產品之上。福州建發縵云首開去化超8成，國貿天琴灣首開去化超7成。其熱度可見一斑。

較之以往的產品，第四代住宅的“垂直綠化理念”能為居民帶來更好的人與自然共生的人居體驗，其立面形象也有了較大突破。因此，第四代住宅不僅需要有好的地段和景觀資源，對產品力的要求也更高。

之前給大家介紹過第四代住宅的亮點，今天我們從產品力維度出發，以福州保利天珺這一項目為例，分析第四代住宅的優勝之處。

金盤地產樓盤產品力包含創新、品質、人居、價值、人氣、專家評價六個評價維度，客觀全面地評價樓層產品力。福州保利天珺樓盤產品力指數為83.03分。

樓盤產品力指數：83.03

△福州保利天珺樓盤產品力六維指數圖

爆火的第四代住宅，都是哪些供方在做？

一、人居

居住是住宅的本質屬性，因此居住舒適性是評價住宅的關鍵標尺。硬性指標如容積率、綠化率、車位比，戶型要素如面積朝向，細節處如智能化設計、社區配套的完善程度等，都會直接影響到居住的舒適度。金盤地產項目產品力“人居”維度包含容積率、綠化率、車位比、主力戶型、人性化、智能化、社區配套七個方面，通過對這七個方面的考察，可以得出對該項目的居住舒適性進行相對客觀的評價。

福州保利天珺產品力“人居”維度得分為16.81，滿分20。

1、更低容積率，放大宜居屬性

宜居是住宅的第一屬性，搭載了第四代生態住宅理念的空中庭院，福州保利天珺彷如一座垂直森林，改善了城市人居生態。

更難得的是，保利天珺以2.2的低容積率，進一步放大了第四代住宅的優越性。

項目占地14畝，只布局了三棟樓，整體為南低北高的一字型平行布局，總戶數共112套，底下車位數174，車位比達到了1:1.5。其中1、2號樓為2T2的187㎡戶型，共92套；3號樓為1T2的128㎡戶型，共20套。

△福州保利天珺效果過程稿

項目以舒適合宜的間距保證樓棟之間的相對私密性，在舒適的樓間距布局中，預留出更多空間予景觀，實現戶均享有綠地面積高達25平，是市場同類產品的1.5倍。

2、創新戶型細節，深化庭院體驗

近幾年來，卷產品、卷設計、卷創意已經成為行業常態，比如同等面積卷出更大的使用率，同等成本實現更極致的視覺呈現。其背后指向的是有效創新。

以第四代住宅而言，大露臺、錯層設計是其最為明顯的特征，但在當前市面上的第四代多數以挑空露臺實現垂直綠化的時候，如何在現有基礎上完善不足，更新設計，就是顯現產品力的根本所在。

①6.2米雙層挑空，3大“游艇式”露臺

通過錯層陽臺布局，保利·天珺打造了一個約6.2米雙層挑空的“云端住宅”，并以游艇為靈感來源，顛覆式打造3大游艇式露臺，打破“底層才有庭院，頂層才有露臺”的傳統建筑設計模式，實現室內外與自然無界銜接，為每個家庭打造“天空之鏡，落幕寬廳”。

錯層挑高陽臺是大多數第四代住宅的基本做法，保利的產品力卷就卷在他并不止步于錯層廣角露臺，而是創新地設計了“π”字布局。

什么是“π”字戶型？

按照一般的空中庭院做法，為實現廣角視野，陽臺往往是以L型最為常見。這種庭院的BUG在于L形空間不規則，存在尖角，實際使用起來限制比較大。

而保利創新的“π”字戶型則可以在橫向和縱向兩個方向上都設置出規整的方形庭院，能使庭院空間更完整、尺度更舒展，綠化面積更集中，讓住宅被植物完整包裹，形成360°IMAX超大景觀視野，是傳承，更是創新。

3大空中露臺通過創新“π”字型布局，將近65㎡私家花園，完美延伸了不同的功能場景：

聚會花園露臺：串聯北向書房及廚房，滿足家人親友觀影露營/派對燒烤日常小聚，是孩子們露營觀星、戶外玩耍的絕佳場地；

觀景花園露臺：連接客廳，延伸社交與生活，滿足先生、太太的私人聚會，會客洽談的需求，容納父母頤養、蒔花弄草的小愛好；

私享花園露臺：連通南向主臥空間，拓展主人的私密生活空間，無論是靜坐小憩，品茗觀景，都能一一滿足。

②豎向空間精細化，進一步完善空中庭院體驗

除了橫向空間的創新設計，豎向空間上，保利發展也做了進一步的精細化設計。

通過奇數層和偶數層的庭院位置相錯的設計，保證每個庭院上空都有兩層挑高，總層高達到6.2米，實現“臥可觀天，手可摘星”的庭院體驗。

實現60%以上種植區

庭院之所以是庭院，種植是其根本屬性。為了打造真正的空中庭院，福州保利天珺的每個空中花園都設置了60%以上的種植區，每個休閑綠化平臺都設置了30%以上的種植區。并對每個庭院專門進行精密化的結構設計，預留了500mm深的土壤層，能夠種植灌木、小喬木等植被。

“水設計”為種植保駕護航

植物離不開水，精細化的“水設計”為空中庭院的可持續提供了保障。

種植區的「防水設計」考慮到植物根系活躍的特點，專門配置了“耐根穿刺”的防水卷材并疊加了防水涂料的雙重防水，保障防滲漏；綠化區「排水設計」配置了專屬地漏與排水溝第一時間排走積水，同時搭配了濾水層、排水板，多重組合，多道保障；科技賦能的「給水設計」配置了自動灌溉控制系統，給水管結合綠植設計鋪設在種植土面上，定時控制，自動給水灌溉綠植根部，讓生活更智慧。

△福州保利天珺空中庭院種植區構造層分析圖

③LDKG Pro設計，打造“家庭引力中心”

福州保利天珺在功能規劃時，專門將客廳、餐廚空間、主臥三個家庭核心空間與空間庭院相連，讓自然延伸進日常社交和生活場景。

從人體工學動線、家庭結構及生活習慣等多維度考量，將空間魔法迭代，讓傳統的LDK升級為LDKG一體化空間模式，使客廳-餐飲-廚房-花園露臺互相串聯，形成空間PRO模式，呈現更豐富的生活場景，給足了家庭社交足夠的場景和空間。

△福州保利天珺LDKG+Pro 一體化模式分析

△福州保利天珺庭院效果圖

3、優化景觀資源，為居住價值加碼

保利天珺綠化率為30%，將“酒店式度假”的靜雅融入于園林景觀打造，于蔚然風光中陳列場景與生活空間。

景觀資源的合理利用和規劃，使項目擁有“閩江-北江濱公園-社區園林-空中花園”的橫向景觀軸線，將城市自然資源導入社區，為居住價值加碼。

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△福州保利天珺園林規劃概念圖

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△福州保利天珺景觀效果圖

除了容積率、綠化率、車位比、戶型設計之外，人性化設計、智能化設計以及社區配套也是檢驗人居舒適度的幾大重要因素。福州保利天珺完善社區配套，搭建風雨連廊、兒童樂園和健身等功能會所，并配備六恒智能系統，為住戶的居家生活添磚加瓦。

4、完善社區配套，導入尊奢場域體驗

①六進歸家禮序

福州保利天珺參鑒安達仕酒店造園風格，以描繪閩江兩岸風光的《閩游圖》為靈感，將茉莉花紋飾、花磚等閩地傳統建筑元素進行在地化演繹，融入到“六進歸家禮序”中。

約60m寶格麗風隱奢門庭、超百米全景連廊、兩座異域度假園林，以立體造園的手法形成豐富層級的景觀節點，宜動宜靜，漫享藝術的旅程。

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△保利天珺社區大門效果圖

△保利天珺7米挑高入戶大堂效果圖

②5大“珺鄰會”奢裝會所

保利天珺利用架空層公共空間，打造出“珺鄰會”五大雅奢泛會所，涵蓋私宴、品茶、會客、健身、童玩等多重高定場域，讓精神和品味有所歸屬。多樣化的活動場景與功能分區，不僅滿足全家庭需求，更開啟美學空間和圈層社交的全方位延伸。

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△保利天珺主題會所效果圖

5、六恒科技住宅，引領健康人居標桿

智能化已經是現代住宅必不可少的一部分，直接影響到居住的便捷體驗感。此維度立足智能安防、智能家居系統、新風系統、同層排水系統、物聯智慧社區APP等智能配置進行評價。

相較于當前市場主流的三恒系統的高能耗低效率，保利·天珺全方位升級，實現了六恒科技住宅。

通過保利定制的智能控制系統，將新風、空調、地暖進行聯動。可根據環境指標、時間段自動調節設備，營造四季如春的室內環境，更可依據使用者和使用場景，設置老人、兒童、睡眠、運用等專屬模式，實現恒溫、恒濕、恒氧、恒智。

在廚房配置的專用防油煙空調、各類設備加載的消毒模塊，則保證室內空氣達到恒凈；同時，所有設備均采用超低分貝噪音設計，讓環境實現恒靜。

二、品質

金盤產品力“品質”維度包括工程和材料兩大部分。福州保利天珺此項得分為7，總分10分。

“超流體”立面設計

保利天珺在公建化現代風格基礎上提純榕樹繁茂生長之姿，以豎向挺拔的形象，向天空敞開，讓每一棟建筑，都如從土地中生長出的榕樹一般，鐫刻獨特的榕城記憶，傳遞家族繁茂的瑞意。

立足福州瑰寶壽山石文化，淬煉其上品“艾葉綠”的溫潤曲線，通過“超流體”曲面玻璃+弧形鋁板立面轉角設計，雕琢出玉潤立面質感，也將中國“和融”智慧根植其中，以棱角消融的方式，融入濱江風景線。

三色鋁板，呈現雅致氣質

經過多方對比，保利·天珺臻選鎏光金、星光銀和莫蘭迪灰的三色鋁板，呈現雅致氣質的同時，凸顯建筑線條輪廓，在光的照耀下，呈現出“流光溢彩”的鉆石華貴，輝映不遠處波光粼粼的江面。

同時，為了減少雨水沿墻壁留下痕跡污漬，以凹槽切割鋁板工藝，折合加工6-7次，配合鋁板自身的耐久性，賦予立面歷久恒新的美。

LOW-E玻璃，更大程度保證采光和隱私性

保利·天珺將建筑美學轉譯為生活哲學，大面積采用LOW-E玻璃（鍍膜層達5層以上），與普通單片透明玻璃相比，LOW-E玻璃的輻射率低于15%，降低噪音約30分貝。并且LOW-E玻璃的可見光透射率達到95%，比普通玻璃透射率多出12%，可更大程度保證室內采光和隱私。

精工細節，讓藝術感官與精神體驗并存

保利·天珺全屋采用高隔熱、高隔音、高抗拉伸性能的定制級系統門窗，利用其“邊框消隱”的特性，在經過無數次精密計算和測試后，實現南向窗墻比約2/3，單扇最大面積約11.5㎡IMAX巨幕落地玻璃窗（該描述僅為建面約187㎡奇數層戶型產品），呈遞出「藍寶石」般的色澤美感，也讓風光最大化與室內空間交錯，消弭內外分界，讓藝術感觀與精神體驗獲得滿足。