100%得房率如何實現(xiàn)？保利中海這樣做！

8月初，《廣州市建筑工程容積率計算辦法（征求意見稿）》中提出將住宅套內(nèi)半開敞空間半計容的比例從15%放寬至20%，并允許設(shè)置一個滿足連續(xù)開敞率不低于40％的主景觀陽臺不限制其進(jìn)深；征求意見稿還提出，消防樓梯、連廊、無障礙設(shè)施、電梯配套設(shè)施用房等不計入容積率面積之外，住宅區(qū)內(nèi)獨立設(shè)置的公用配電房、位于首層及以上的公用配電房也不計入容積率面積。

概而括之，就是增大面積贈送+減少公攤面積，其最終目的是提高房子使用率，加速建設(shè)健康人居生活空間。

雖然還不是正式文件，但窺一斑可見全豹。戶型設(shè)計下一個要卷起來的恐怕就是得房率。

不管何時何地，消費者對于得房率這一數(shù)字都十分敏感。高的得房率永遠(yuǎn)是一面锃亮的賣點招牌，尤其對于每平必爭的中小戶型來說，得房率無疑是產(chǎn)品溢價的最核心的競爭力。

出于公共空間舒適性的保護(hù)，公攤小了也不行。在保障公區(qū)建設(shè)的基礎(chǔ)上，拓展贈送面積或許才是提高得房率的破局關(guān)鍵。

接下來，我們一起看看得房率高的幾個項目實例，如何在有限的空間面積內(nèi)最大化提升空間利用率。

陽臺+飄窗，經(jīng)典拓展空間

陽臺和飄窗是現(xiàn)代住宅必不可少的組成部分，同時也是提高室內(nèi)使用空間的有效利器。一般來說，陽臺屬于半贈送，飄窗全贈送，陽臺＋飄窗是最為常見的提高得房率的辦法，利用得好，空間使用率可以大幅提升。通過前期的規(guī)劃與后期合理的改造，不僅可以增加收納空間和活動范圍，甚至可以多擠出一個小功能房的空間。

大面寬戶型，得房率90%

重慶中交·拾園雅集位于重慶中央公園北的公園東路附近，占地面積約527畝，建筑規(guī)模約65萬方，綜合容積率約1.33。首批次亮相地塊規(guī)劃的產(chǎn)品為別墅和洋房。

該案99㎡洋房戶型三房兩廳兩衛(wèi)設(shè)計，整體面寬將近15米，五開間設(shè)計，LDKG一體化方廳，在90平產(chǎn)品里，實屬罕見。寬敞的活動公區(qū)除常規(guī)的客餐廚功能外，還有一個靈動的可變空間。臥室均帶景觀飄窗，陽臺面寬約5.8米，將套內(nèi)面積提升到了89平，得房率將近90%，遠(yuǎn)超同類產(chǎn)品。

▲重慶中交·拾園雅集99㎡戶型平面圖

▲重慶中交·拾園雅集99㎡戶型樣板間實景

重慶萬科清水甲第推出的純洋房組團(tuán)，容積率僅1.4。樓層僅有5層，幾乎是拼疊別墅的配置。本案建筑面積121㎡的洋房戶型，全飄窗設(shè)計，約17.9米的五面寬景觀面、6米開間方廳設(shè)計，大面寬景觀陽臺，套內(nèi)面積109㎡，得房率約90%。

▲重慶萬科清水甲第121㎡戶型平面圖

兩個次臥將飄窗延伸成床鋪，空間利用率大大提高，居家體驗感更強。

▲重慶萬科清水甲第121㎡戶型樣板間實景

全飄窗+三陽臺，得房率100%

中山保利和光塵樾選址素有“中國燈都”之稱的中山古鎮(zhèn)，是古鎮(zhèn)少有的高端豪宅產(chǎn)品。該案建面139㎡高層戶型，四開間朝南設(shè)計，全明格局，南北通透敞亮。靈動魔術(shù)空間，4+1房的設(shè)計，給業(yè)主多一房的自由，不管是三代同堂還是三胎家庭，都可以充分享受人生不同階段的精彩生活。

▲中山保利和光塵樾139㎡戶型平面圖

而且這個戶型采用創(chuàng)新性的全飄窗體系，臥室衛(wèi)生間都擁有飄窗，這一部分飄窗的贈送面積就達(dá)5.28㎡，或是改造成休閑區(qū)域，或是改造成書桌床鋪，隨心選擇，空間不浪費。再加上南北雙陽臺以及入戶處的第三陽臺入戶花園的半贈送區(qū)域，贈送面積將近30個平方，整體使用率可達(dá)100%。

▲中山保利和光塵樾139㎡戶型樣板間實景圖

廣州中鐵建西派粵府140㎡樓王戶型產(chǎn)品力更是夸張，南向面寬長達(dá)15米、8.4米超長大陽臺、60㎡端廳設(shè)計，再加270°望江景主臥，豪宅體驗，亮點滿滿。更關(guān)鍵的是，全屋使用率達(dá)到了100%。

▲廣州中鐵建西派粵府140㎡戶型平面圖

合理改造設(shè)備平臺，提高空間利用率

設(shè)備平臺通常是空調(diào)外機(jī)，水電表等設(shè)備放置區(qū)域，經(jīng)過改造設(shè)備平臺，也可以將其增加為儲藏室、書房等功能空間，從而提高面積實用率。

三陽臺+雙設(shè)備平臺

北京中?！ず腿鹑栐?/span>戶型設(shè)計上最大的亮點就在于得房率高。137㎡小高層戶型兩梯兩戶設(shè)計，套內(nèi)面積約122㎡，四室兩廳兩衛(wèi)設(shè)計，南北通透，全明格局。南向面寬約10.7米，南向三個陽臺，而且北向兩個臥室還配置了兩個設(shè)備平臺，得房率將近90%。

▲北京中?！ず腿鹑栐?37㎡戶型平面圖

多個可變空間，靈動滿足不同需求

長沙保利長交錦上165㎡戶型，四室兩廳三衛(wèi)設(shè)計，南向雙套房尊崇盡享，三代同堂也同樣闊綽；四面寬朝南，7.2米*2.1米大面積景觀陽臺實現(xiàn)270°觀景。

▲長沙保利長交錦上165㎡戶型平面圖

兩梯兩戶純板樓設(shè)計，南北雙陽臺只計一半面積，而飄窗及設(shè)備平臺全贈送，贈送面積近20個平方，得房率可達(dá)90%。

戶型亮點：雙套房設(shè)計，雙倍尊崇；影壁式玄關(guān)設(shè)計，入戶洄游動線，寓意美好生活；廚房搭配闊尺餐邊柜，延伸功能，拓展社交恐懼；約14㎡闊境陽臺，打造陽臺上的馬爾代夫；約5.4米寬廳設(shè)計，非凡尺度，營造舒適生活。

▲長沙保利長交錦上165㎡戶型樣板間實景

陽臺連花池，雙重拓展空間

花池贈送也比較普遍，一般為全贈送，在后期可根據(jù)實際需求并入陽臺，改造成房間等等。

越秀大學(xué)星匯錦城整體戶型不大，最大只有98㎡。但是整體得房率超95%，可以做到76㎡三房兩衛(wèi)，98㎡四房兩衛(wèi)，空間利用驚人。

從戶型圖上看，越秀大學(xué)星匯錦城得房率高的關(guān)鍵是陽臺+花池+飄窗的高贈送。

78㎡戶型南向三開間，面寬約8.5，全飄窗設(shè)計，大進(jìn)深陽臺連接花池，大大拓展了可利用空間。主臥空間里陽臺和花池幾乎占了一半，換句話說，主臥起碼有三分之一的面積是白薅的！

98㎡戶型南北通透，三面全明采光，南向五開間，面寬約13.8米，這在小戶型里相當(dāng)炸裂。在得房率上同樣不含糊，主臥贈送面積占比雖然不及76㎡戶型，但它擁有三個南向陽臺帶花池，再加上全屋飄窗，空間實用率很難不高。

▲越秀大學(xué)星匯錦98實體樣板間實景

獨立入戶電梯廳，使用率可超100%

提高用戶的可使用面積，除了套內(nèi)空間外，用戶出電梯到入戶前的一小塊區(qū)域往往也大有可為。獨立入戶的用戶體驗除了私密性，和歸家的儀式感，也意味著闊綽的可利用面積。

獨梯私享，Mini入戶院子

龍湖濱江云河頌是純大平層項目，規(guī)劃11棟17-23層，共382戶。戶型為143、186、198㎡三種，整體方正，南北通透，是目前成都成華區(qū)主力樓盤中改善屬性最強的產(chǎn)品。以本案186㎡戶型為例，濱江云河頌做到了五大創(chuàng)新。實際使用面積可達(dá)183㎡，得房率約為98%！超過市面上許多建面200㎡以上的戶型。

▲龍湖濱江云河頌186㎡戶型平面圖

▲龍湖濱江云河頌186㎡戶型入戶門廳實景

而同項目198樓王戶型為大高層，公攤較大，實際使用面積（含入口門廳）約179㎡，得房率也能去到90%左右。

▲龍湖濱江云河頌198㎡戶型平面圖

雙開門電梯營造私家入戶，使用率105%

龍湖濱江云河頌畢竟是大平層產(chǎn)品，品質(zhì)要求本來就高。私享電梯廳不難實現(xiàn)，但對于中小戶型而言，這一邏輯還可行嗎？

海珠保利四季和頌，利用雙開門電梯設(shè)計，同樣也能擁有獨立的入戶動線以及獨立電梯廳。這一設(shè)計既能打造出私享電梯廳的效果，又節(jié)省了公攤，簡直把空間利用到了極致。

▲海珠保利·四季和頌入戶平面

保利四季和頌共有四個戶型，面積108-140㎡，除108㎡戶型為三房外，其它戶型均為四房設(shè)計。項目充分利用花池、陽臺、飄窗，以及入戶門廳，得房率相當(dāng)可觀。

120㎡戶型4.5開間朝南，開放式廚房+大開間客廳+大景觀陽臺+主臥270°弧形飄窗，優(yōu)點十分突出，得房率甚至可達(dá)105%。

▲海珠保利·四季和頌120㎡戶型平面圖

140㎡戶型使用率同樣超過100%。從戶型圖上看，兩個戶型均帶一排全贈送的花池，后期業(yè)主可以將花池、陽臺及儲藏室空間打通，形成一個新的功能區(qū)。加上飄窗及入戶門廳，可利用的空間大大提升。

▲海珠保利·四季和頌140㎡戶型平面圖

成都龍湖御湖境143㎡戶型實際使用面積約131平，加上全明獨立私家電梯廳，使用面積約141㎡，幾乎是0公攤戶型。

▲成都龍湖御湖境143㎡戶型平面圖

▲成都龍湖御湖境143㎡戶型樣板間實景