為什么這些大戶型改善項目做得比競品好？

140㎡級的嫌不夠大，200㎡以上頂豪又太高端。今年，170-190㎡大戶型備受青睞，是二次改善客戶的面積首選，也是舒適改善產品力升級的創新點集中體現。

以下這些新的改善項目，做到哪幾點，從而打敗競品？我們歸納出下面幾點：

一、酒店式高端度假感：能夠在城市區位中享受自然度假環境，已經是高端改善項目的基本要求。精藝會客水院、霧森運動區……致力創造新型人居環境體系。

二、歸家體驗全面升級：從大門到單元不間斷風雨連廊、全精裝配置車庫、星級主會所……是普通改善做不到的配置和品質。

三、景觀價值最大化：湖居、濱江、公園……舒適改善項目，必定有優越的景觀資源，從規劃布局，到戶型設計，無不極盡發揮自然對人居的滲透，真正做到產品價值最大化。

四、產品創新走前沿：能夠在170-190級做出超200平的居住感、區別傳統高端住宅融入更多場景化思考、“第四代住宅”揉和高層和別墅的優點。我們能從舒適改善優秀項目看到戶型創新的集中體現。

好項目離不開優秀供方對產品的千錘百煉，在解讀項目創新亮點的過程中，我們也會分析相應供方競爭力指數高，排名高的背后邏輯，通過大數據，檢驗供方及項目的真材實料！

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湖居體驗新升級的高端產品系

成都·龍湖·御湖境

項目檔案：

開發商：龍湖集團

建筑設計：HZS滙張思 （競爭力86.68，排名9）

景觀設計：TOPSCAPE上景設計（競爭力81.8，排名29）

室內設計：矩陣縱橫（競爭力90.11，排名1）、DAS大森設計（競爭力83.25，排名29）

占地面積：26,200㎡

建筑面積：52,000㎡

容積率：2

御湖境作為龍湖2023新發布的高端產品系，其產品力將人居需求極致滿足，擇址充分考慮了高品質項目應有的區位，同時出色地發揮了龍湖的景觀營造優勢，兼具美觀、實用、精神滿足。

開頭說過，“二次改善”產品在舒適性方面大大提升，它到底比首次改善，提升在哪些方面？

除了最容易想到的，戶型要大，戶內功能要全，

往往容易忽略的，也是舒適改善型重中之重的，就是戶外公共空間的打造。讓我們來看龍湖御湖境是怎么做的。

產品價值點 1：雙層主會所

主會所在近年來越來越稀缺，并不是業主不需要了，而是開發商節約成本的需要所導致。

御湖境近700㎡酒店式前場+中置景觀環島+約800㎡雙層游艇會所的黃金組合——把城市界面大尺度門戶、儀式化酒店化前場，圍合感領域，中心價值感置景，結合酒店式大堂浸染生活中的每一份感動。

展示區結合未來酒店化入口設置，“所見即所得”的展示體驗也為后期的生活營造創造了實景呈現。

大氣的落客空間尺度與華麗的裝飾，呈現強勢空間場域，打造極致入門感受。

以花崗石跳色鋪裝的前場地面，中心噴泉和電鍍藝術裝置“湖心之眼”形成第一道視覺重點。

產品價值點 2：超寬樓間距，巨幅雙中庭

好的供方，能在常規的布局上“多想一點”，

通過設計，大幅度提升項目的產品力，實現舒適改善的價值品質：

項目前期布局，高低配方案，頂部業態未有一線瞰湖視野，與景觀資源錯配，土地景觀資源浪費。

△項目前期布局

產品力提升方案：為舒適與自然取舍，采用雙重庭院排布，左邊樓棟采用點式布局，右邊樓棟以圍合布局，雙庭院，大宅間，戶戶有景，最大處實現約118米樓間距及景觀視野，升階空間通透感與奢宅尺度。

△項目最終布局

項目容積率2.0在39畝的土地上，也僅僅規劃了7棟，力爭實現戶戶有景、推窗覽湖、景觀占比高達約73%，中心景觀軸+雙中庭，合計約11畝，內外皆為”湖景”。

打造一條中心景觀軸和“巨幅”的雙中庭，最大約118米的樓間距，構成了園區公共空間的主要內容。

實現這樣產品升級的建筑設計供方，是HZS滙張思，競爭力指數86.68

競爭力指數由創新、產品力、經營、項目價值，甲方價值，運營綜合計算得出，排名按照競爭力指數綜合排序。

HZS滙張思

匯張思項目分析：近一年項目8成以上為高端項目，超過60%為新一線項目，可見其擅長打造重點城市高端改善型產品。

匯張思緊密合作開發商多為百強國央企、優質民企。

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產品價值點 3：升級風雨連廊

風雨連廊，一個并不算特別的亮點，但只要將它做到其他競品達不到的標準，就變成了一個重要的產品價值點，來看御湖境是怎么做的：

細致入微：

約250米風雨連廊，基本貫穿了園區主要交通動線，從主會所一直延續到單元入戶。這是市場上很多同類項目做不到的。

用材成本投入到重要節點：

漢白玉、天然水景黑石材、臺灣大花綠、亞馬遜帝王綠等多種奢石與金屬的融合，以光影連廊串聯庭院，閑庭信步間告別城市喧囂。

奢石的價值傳遞：豪奢不是最重要的，充滿“精英感”和“品質感”更為重要。

產品價值點 4：超大水景系統

藝術后場：

開門見山的震撼與隨之而來的沉浸式感受，奢石的運用，金屬鋁板、燈光漫反射以及不銹鋼廊柱的細節品質，帶來純粹藝術館般的視覺體驗。

37米奢石打造的藝術竹影墻，超長跌水瀑布。

湖心庭院：

極致多場景湖畔度假體驗，梯級疊水庭院，立體自然場景。

“一廊十一境”：步移景異的變化中實現對人的美感和情緒的調動，體會真正伴湖而居的差異化生活情緒。

御湖境的度假體驗景觀設計由TOPSCAPE上景設計完成。

TOPSCAPE上景設計

看上景設計合作房企名單、合同額等數據

面積約800m的主會所，涵蓋酒店式入戶大堂、健身房、私宴區、共享辦公區、書吧、茶室等獨立空間，還設置有共享辦公區。

主會所從酒店式前場的尊貴感開始，到雙層空間的設計豪華、用材講究、功能齊全，

體現了一個舒適改善項目的強力賣點。

示范區室內設計：矩陣縱橫

看矩陣縱橫合作房企名單、項目溢價等數據

產品價值點5：端廳戶型做出200平體驗感

御湖境的戶型最難得的亮點在于，200平以下戶型本是劣勢的端廳設計(200平以下端廳不如橫廳顯大，卻做出了200平的感受，成為優勢。

戶型亮點：

1、十字玄關：不僅儀式感拉滿，還給入戶附近的臥室空間提供了各自獨立的緩沖小玄關。這是普通改善項目所不具備的。

△196㎡戶型十字玄關

2、舒適度與容納量最大的方廳：LDK廳+X可變空間面積達到約70㎡，與約11㎡的景觀陽臺組成“劇場式家庭公共空間”；270°兩面采光的雙陽臺，可以正瞰怡心湖風景，視野無敵。

△196㎡戶型方廳實景

3、頂奢酒店級別雙套房：主臥套房極盡奢華：mini吧臺、約8.5㎡衣帽間、5件套觀景主衛。兩間獨立次臥之間采用可拆除的非承重墻，拆除前后可滿足不同家庭周期的需求。

△175㎡戶型客餐廳

御湖境戶型，在明亮感、奢闊感、便捷感多個層面，為居者描摹了高端公園湖居大平層的極佳范本。

建面約175㎡的四房戶型同樣奢闊：約47㎡大方廳、約16.25米極致采光面、約8.75㎡環幕級超大觀景陽臺、雙套房……放到整個市場上，也具有超強競爭力。

靠客廳的次臥墻體采用輕質墻，可作四房也可作三房，靈活多變。

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自然精工，都會度假

福州建發朗云

項目檔案：

開發商：建發房產

樣板房建筑設計：上海天華 （競爭力88.96，排名5）

景觀設計：Metrostudio 邁丘設計（競爭力89.02，排名3）

軟裝設計：GND設計集團 恩嘉設計（競爭力85.27，排名13）

占地面積：16138㎡

建筑面積：34507㎡

容積率：2.1

有別于建發以往給人的厚重新中式印象，建發·朗云開創性地打造了新現代產品系。

福州·建發·朗云晉安湖地塊樣板房地處福州市晉安區湖塘西路與后浦北路交匯處，南臨晉安湖，視野開闊，景觀資源極佳；項目旨在打造自然精工、都會度假于一體的沉浸式居住生活體驗空間。

沉浸式居住生活體驗空間

為平衡都市生活的快節奏，營造出愜意的活動、健康的生活方式，將都市與自然的美感延伸至社區中。

將建筑設計語言融入景觀設計中，營造出與之相匹配的環境氛圍。以“自然精工，都會度假”為理念的核心空間價值呈現方式，打造一個具有歸宿感、酒店感、度假感、精工感于一體的沉浸式居住生活體驗空間。

社區主入口廣場參考星級酒店大堂帶屋檐的落客區設計，車行人行無交叉，設置雙重電動門，讓酒店式的泊車禮遇成為日常。專屬的酒店式入戶，奢華的氛圍，都市生活的歸屬感，城市森居的度假感，詮釋舒適格調的高質量社區。

璀璨秘境：

入口空間點滴之中滲透時代美學，細致之處用心考量，打造酒店定制級入口，尋常歸家，亦是一段尊享之行。

愛瑪仕灰啞光墻面搭配香檳金不銹鋼屏風，質感匹配高級材料，低調奢華；

透過屏風，映出稀疏樹影，虛實結合間，帶來無限遐想，門口孤植樹舒展枝葉，擁抱每一位歸家之人，潺潺流水，奏響歸家樂章。

莫奈花園：

拾階而上，以石為山，以草為林，漫步其中，仿若置身奇幻森林，傍晚暖色調的草坪燈為其增添神秘夢幻色彩。

建發朗云花園的景觀是由邁丘設計。與友人在花境林下空間里談天說地，清風徐來，芳菲無盡。

metrostudio邁丘設計

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逆天窗墻比

建發朗云，用徹底的公建化建筑，定義晉安湖高端住宅。

有多逆天？以往建筑風格里，新古典和art-deco風格的窗墻比在25%左右，新亞洲風格能達到30%，而80%窗墻比，基本只出現在地標寫字樓。大面270°弧面玻璃，搭配印度藍石材，讓視覺觀感整體不失靈動。

除了對玻璃的執著，金色鋁板搭配也極盡苛求。

相比于灰色，金色是更難把控的色系。為了貴而不俗，研發團隊嘗試了十數種不同材料，最終才敲定在金色相中加入一分紅，半分紫。陽光照耀下，鋁板反射精致霞光，大面玻璃折射湖光粼粼，如此，晉安湖第一次擁有了一座能真正與其日輝同輝的作品。

地庫，也不僅是局限管線整潔。入口就是全精裝配置，墻體采用墻面磚鋪設，內部石材鋁方通頂吊頂+定制格調天花型材燈，更讓回家路上車窗外的每一眼，都是雅致；

同時地庫還引入自然采光，讓沉悶的地庫也擁有了陽光和清新空氣，加上與一樓入戶近乎同規格的精裝三進式門廳，無論日常歸家還是朋友來訪都充滿儀式感；

朗云項目有別于建發以往給人的厚重新中式印象，而是開創性地打造新現代產品系，汲取“雙葉綻放”的立面符號，新現代產品關注材質細節，追求工藝卓越。

同時不忘文脈精華，以現代藝境手法融入祥云紋、錦鯉紋等精致構造。

在戶型配置上，建發·朗云三個面積，181㎡，205㎡，235㎡，純大戶配置。

這個面積段的置業者，財富到了一定體量，判斷戶型好壞的標尺，在于能提供怎樣的生活場景解決方案。

建發房產區別傳統高端住宅，在雙套間、橫廳、大落地窗等爆款標簽下，融入更多場景思考。我們就從起步181㎡來看其共性。

對于一家之主，所謂成功，就是讓家庭成員能享受與自己成就相關的待遇，但問題是三代同堂，如何保證聚而不擾的平衡？對此，建發房產的解決方案，是臥室“小家化”。

全系2T2獨梯獨戶，181㎡就配置約15㎡電梯全明前室。

有別于早期高端住宅前廳的昏暗壓抑，除了讓歸家愉悅感提前到來，門口更預留了可打造約5米長鞋柜的空間，光放鞋就能放約120雙，相當于戶戶外掛一個陽光衣帽間，儀式感、私密性、實用性同步到位。

建發朗云樣板房的建筑設計，來自上海天華。

上海天華

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兩間主臥，內部除了床、衛生間與衣柜（寢臥、梳洗、收納），還能放下迷你吧臺，兼顧臨時辦公等功能。簡單說，就是兩間主臥都像星級酒店套房一樣“麻雀雖小五臟俱全”。

LDK一體化景觀通廳，分而不散的公區交互體驗

為了尺度與溫馨的平衡。建發·朗云181㎡采用客餐廳超大LDK一體化設計，整個客餐廳面積（建面約）57㎡，頂部無懸梁吊頂，（建筑）層高也達到3.15米，結合約5.2米面寬，空間感全方位延伸。

室內軟裝設計，是GND設計集團 恩嘉設計。

GND設計集團 恩嘉設計

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“居園合一”新型人居環境體系

武漢招商江山風華

項目檔案：

開發商：招商蛇口

建筑設計：上海聯創建筑設計有限公司 （競爭力85.95，排名13）

景觀設計：山水比德（競爭力90.36，排名2）

室內硬裝設計：31設計

室內軟裝設計：萬品建筑設計（上海）有限公司（競爭力81.48，排名42）

占地面積：44053㎡

建筑面積：256927㎡

容積率：4.3

武漢招商蛇口不斷煥新推出了多件自我革新的超越之作。其中，招商江山風華作為招商在武漢長江首發力作，在深度洞察高端人群的生活方式上，以領先區域的超前眼界，為深知生活的居者構筑空間與體驗，打造融合一生的精致生活外延。

以精工美學、園林營造 、空間格局、臻裝標準四大維度打造可持續生長的有機“岸線”。招商江山風華不僅是招商的再次自我超越，更是對武漢高端人居的深刻理解與洞察。

江畔森居度假

森居之門、精藝會客水院、浮生島嶼會客廳、鄰里活動陽光草坪、霧森運動區錯落分布，自成體系完整的新型人居環境體系，實現“居園合一”。

森居之門

精致景墻與疊級水景相結合，打造濱江公園式大門，面朝長江，全方位提升城市界面，顯現尊崇生活儀式感。

浮生島嶼會客廳

幽徑、綠植、流水，以及耳邊潺潺的水聲，共同演繹古云夢澤星羅綠島的景象。歸隱林間一般的靜謐體驗，滋養出江城雅士林居新精神。

霧森運動區

健康的生活方式是我們不懈的追求，郁郁蔥蔥的林間小道終會將我們引入霧森運動區。不同于常見的社區運動場，我們把運動場地置入一片迷霧森林。活動其間的人，既能感受純真自然的氣息，又能體驗現代的、專業的運動環境。

周末時光，在五彩斑斕的運動場開啟酣暢淋漓的運動模式，共享美好的親子時光。

該“新型人居環境體系”，由山水比德打造。

山水比德

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長江一線江景·人居臻境

在建筑打造上，用公建化的現代化設計，外立面以線條、玻璃、色彩作為視覺焦點，大面積玻璃巨幕的使用以及充滿張力的曲線設計語言，并以鋁板點綴建筑的層次。

讓建筑與環境融合，產生永恒的活力，指引萬物心歸坐標，點亮城市天際線。

△招商·江山風華效果圖

精裝交付，在空間格局打造上，以開闊極致視野、長江藝術美學賦予生活全新定義。285米的超大正觀江面，180°直面長江，目光所及之處皆是浩瀚江景。

私享陽臺配置吧臺與酒柜，珍藏世界佳釀與精致杯盞，于悠悠時光中，品一杯美酒，看江水東去，看風景四季。

社交化餐廚新概念，以場景化進行空間塑造，可在此品嘗美食、歡聚暢聊、親子玩耍甚至居家辦公，描摹生活的溫度，也使得空間更具可塑性。

此外，全屋智能化設計，指尖輕觸即可掌控全局，輕享智慧生活。

多功能音樂學堂

采用進口多媒體納米智能互動黑板，生動的展示教學成果，拉近老師和學生距離，能夠給孩子提供更具有驅動性的自主學習氛圍。

時光藝術情景劇

主人房配置獨立美妝區、情景復合飄窗，素雅沉穩的色調、高級的材料質感、頂級酒店式燈光氛圍，以及線條與比例的美學呈現，讓每一分每一秒都沉靜在品質與格調里，于都會中享受慵懶生活。

軟裝設計：萬品建筑設計（上海）有限公司

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火爆第四代住宅最新作

福州保利國貿天琴湖

項目檔案：

開發商：保利發展、國貿地產

建筑設計：柏濤建筑設計（北京）有限公司 （競爭力85.58，排名14）

景觀設計：TOPSCAPE上景設計（競爭力81.8，排名29）

室內設計：深圳市布魯盟室內設計有限公司（競爭力76.31，排名75）

占地面積：38700㎡

建筑面積：108300㎡

容積率：2.8

作為2019年底進入福州樓市的“外來新選手”國貿地產，竟然近2年就迅速成為福州樓市銷售榜的頭部?？?，堪稱福州樓市進步最快的房企代表。

怎么做到的？一個重要原因在于國貿地產在福州領先產品力的亮劍。

僅2年間，國貿地產就在福州開創出3個“叫好又叫座”的第四代住宅項目（即天琴灣，天琴湖，天琴樾），而國貿地產也有了一個新稱謂—— “中國第四代住宅專家”。

第四代建筑，開啟了新興自然生態的生活方式。比如其“最引人入勝”的每層每戶都有一座“私人空中花園”。

眾所周知，當前樓市最核心的兩種改善產品，一是市中心大平層，另一類就是遠郊的別墅。

而“第四代”住宅則是將二者進行揉和，將別墅的院落搬到空中，創造一個“上有天、下有地、前有庭、后有院”的高層住宅。

比如，每戶大平層根據奇偶層錯開，分別配以兩個面積超20㎡，挑高近6米的大露臺，并種植有綠植、花卉。

由于高層的緣故，住在天琴湖比別墅視野更寬闊，采光更充足，同時還能享受別墅院落鳥語花香的田園詩意。

168㎡四房三衛

東西雙露臺，其中主臥連接南向L型庭院，約7.4米面寬，270度觀景視野。

東頭露臺連接客廳，約6米挑高，身處寬綽的超級陽臺，既是大露臺，又是大花園，又有凌駕于傳統別墅的高度，雙眼微微遠眺整個晉安湖CBD的恢弘景觀，那一刻，任誰都會有“城市主人”的自豪感！

△168㎡效果圖

“琴鍵式”立面造型，極具未來感

△168立面效果圖

幾何錯落的露臺，猶如穿插在建筑里的一個個靈動琴鍵，仿佛隨時都會流淌出動人的音符。

每一層湖波般瑩潤輕盈的線條造型，與不遠處晉安湖的波光瀲滟有種心照不宣的呼應。

建筑、景觀、室內三專業的充分互動，

是構建優秀建筑的核心手段之一。

水岸展廳建筑單體，

在三專業充分互動的基礎上，達成了形象與內涵的和諧，

外部材質光影、內部功能視野之間的交融。

從城市界面到湖居水院，通過多重院落的起承轉合，

引導客戶從城市的喧鬧，逐步過渡到水院的靜謐。不止是場景的變換，更是精神層面的遷移。

湖居大露臺生活場景

院落之內，圍繞著中心“湖面”，組織了三棟建筑，純凈的水岸玻璃展廳，以及兩棟住宅樣板間。

住宅樣板間延續住宅建筑主體風格，以極具現代感的橫向線條為建筑符號，

大開大合的大尺度錯層露臺沿湖岸展開。力圖在水院之中，還原湖居大露臺生活場景。

建筑設計：柏濤建筑設計（北京）有限公司

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