5月的最后一天，成都住建局發布了《關于進一步優化完善房地產政策促進市場平穩健康發展的通知》，對住房限購、限售、首付款比例等作出大幅調整，引起廣泛關注。

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從內容上看，政策試圖從購房資格、房屋流通、交易成本、金融支持等多方面的優化調整給市場松綁。

事實上不只成都，今年二季度以來，全國多地包括蘇州、杭州、南京、武漢、西安等城市陸續出臺不同程度的房地產松綁政策。盡管各地政策不盡相同，其目的都在于刺激樓市復蘇。

從客群角度看，成都新政最直接的影響是放寬購房資格后，剛需客群被大量釋放，而高端改善型客群房票增加。在當前市場不穩的情況下，購房者出手更加謹慎。新政誠然也是提振信心的有利措施，但對于購房者而言，真正影響其購房欲望和沖動的，核心要素依舊是產品本身。

在當前放寬限購的背景下，產品該怎么做才能打敗競品，獲得高于周邊產品的溢價？我們以放寬限購的“排頭兵”成都當地的項目來看，通過規劃布局優化采光、通過戶型和社區配套等實現產品溢價是不少開發商的選擇。

一、優化采光通風，實現產品溢價

明亮通透的住所能讓人的心情舒暢和順，采光優良的戶型不僅節能，而且天然光線充足的地方不易滋生細菌。因此優化采光往往能帶來戶型上的溢價。

1、全戶型朝南向

太陽東升西落，不管是朝西還是朝東，都只能享受半天的陽光，對于北半球來說，南北朝向自然是最佳選擇。部分戶型朝南不難，難的是實現所有戶型都朝南。

成都人居懿林語項目總占地約38畝，產品類型包含高層、洋房及疊拼，總共僅規劃了344戶，容積率2.0。

在布局方面，人居懿林語采用全南朝向設計，滿足采光與通風最佳化。其中，高層（17-23F）、洋房（10F）、疊拼（6F），不同的層高形成了跌落式的建筑天際線。錯落有致形成獨特的建筑景觀的同時，也讓每一戶房間都能夠具備更多更寬闊的景觀視野。

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綠城·桂語麓境位于天府新區，麓山板塊，地塊西側就是約4000畝的麓山高爾夫別墅區。總占地約41畝，容積率僅為2.0，綠化率達35%。

項目意境圖

桂語麓境位置條件優越，周邊商業配套完善，教育資源豐富，能滿足多層次的教育需求。更可貴的是桂語麓境堅持所有戶型純南北的布局，項目每一套房源都是坐北朝南，享受充足的日照，實現南北通透。

2、優化梯戶比，強化采光

桂語麓境主力戶型為89-141㎡，均為一梯兩戶設計。在當前市場下，由于同面積段的產品大多都采用塔樓設計，梯戶比過高，這就會導致暗廚或者暗衛的出現。

但桂語麓境則是從購房者居住的角度出發，將整個社區打造成一梯兩戶純南北通透板式結構的8-11F小高層。以此來保證每一戶房源的采光與通風。

比如這個89㎡的戶型不僅實現了明廚明衛，還擁有一個面寬超7米，面積約8㎡的陽臺，同時該戶型實現了客廳、主臥、陽臺三部分空間的緊密銜接，實現了空間利用率的基礎上還規避了小戶型空間上的局促感。

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3、優化外立面窗墻比

在建筑外立面上，綠城·桂語麓境延續了綠城式的建筑美學，采用縱向上是新古典主義建筑的三段式立面，橫向上則是充滿了現代感的橫向線條，讓桂語麓境的建筑整體上沒有一絲多余和冗贅，有利于后期的維護和保養。

同時，大面寬、窄進深，鏡湖般的立體設計還可以讓更多的房間朝南，采光面大，窗墻比高，讓陽光進入房間的縱深更長，讓風更容易穿透房間，居住舒適度更高。

項目效果圖

二、全齡成長空間設計

在當前疫情反復，市場不穩的背景下，購房者更加傾向能一步到位，免去未來十年甚至二十年內更換住房的麻煩。這就意味著全齡化的戶型結構、社區配套不再是錦上添花的加分項，而是市場推動下的必然選擇。

1、全生命周期戶型

對于首次置業的青年來說，小戶型是首選，但問題是隨著孩子的出生、成長，甚至二胎三胎的來臨、老人的加入，一套住宅能否適應未來家庭結構變化帶來的居住需求的變化？全生命周期戶型，不僅是為了適應將來家庭人口的進化，其背后的吸引更在于，不管人數多寡，居者可以不受戶型限制，自由轉換空間。

中梁中南領地南充CBD天鏡樣板房99戶型，采用橫廳設計，視野通透，采光和通風優良。客廳預留了一個可變空間，孩子出生前可以作為開放式書房或游戲廳，有了孩子后可以用作兒童活動空間或者作業區，同時隨著二胎的到來，也可以翻轉成二胎寶寶房，即使家庭結構發生變化也能輕松應對。

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成都保利·時區（北新）136㎡樣板間給足了不同階段家庭結構的人性關懷。

開放式書房可以滿足未來兒童活動區、二胎房的轉變；

主臥與兒童房相連，方便照顧幼兒；

老人房靠近公衛，方便老人起夜，在有需要的情況下，還可實現雙套房的轉變。

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▲銳度設計

成都佳兆業·瓏璽170㎡4房2廳3衛同樣針對客群的多樣性及業主在不同年齡段需求的變化，設計靈活可變的功能空間，提供全生命周期的住房解決方案。

戶型特色：全生命周期/洄游空間/獨立電梯廳/雙玄關入戶/中西廚/家政間設計/豪華套房/寬景陽臺

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▲深圳市佰邦建筑設計顧問有限公司 

2、全齡活動配套空間

成都東原&花樣年·香門第名家位于郫都區蜀都新城，板塊定位為“第五代城市”。這里將是郫都區城市片區的行政中心、科教中心、居住中心，是未來發展的核心區域，自然人文資源豐富，南側有優質的自然景觀河道；文化館、規劃館、圖書館、體育館及五個綠色公園環抱周圍。從郫都區圖書館起至中信大道沿路立疆為界，形成項目獨特的展示風景線。

項目以營造輕松舒適的度假體驗為理念，力求打造豐富的生活場景，重新定義有溫度的現代國際生活社區。功能活動組團圍繞中心水景設置，高層建筑圍合中心活動空間，打造融外界資源與內部配套為一體的舒適歸家動線，致力于提供高品質的生活體驗感。

項目以四大板塊為核心，打造全齡化休閑運動場所，在滿足兒童娛樂的同時，也重視中老年的運動場地打造，真正實現全齡活動空間。

基于對社區生活不同需求的持續滿足，童夢童享3.0系列的水童夢作為創新，結合水主題與東原的東東馬形象，創造出以海馬形象為設計靈感的戲水樂園，結合互動水景及高差錯落的場地，布置多種趣味性的設施，依附于中庭水景，為整體水景空間多了一份童趣和參與性，激發兒童的探索性。

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華潤·建發·天府和鳴作為網紅神盤，擁有突出的區位條件，同時該項目配套設施齊全，且周邊教育資源豐富，在成都新政春風吹拂下表現亮眼。

項目區位圖

項目效果圖

項目整體規劃方案延續古已有之的繁華，保有城市古韻，追尋蜀地記憶，傳承成都蜀王府之格局脈絡，打造臨門望府，濱序和鳴“一主軸”；院落五重漸入景，蜀風秀麗的“五進院”；諧禮相交，儀雅和鳴“兩跨院”。

項目總平圖

設計師將文脈融于自然，秉承“以人為本”的設計宗旨，營造入府自然中式水景核心會客廳、社區中心大庭院、鯉樂荷間兒童主題活動區、N+1全年齡休閑活動空間，以及一層特色私家自然花園。

規劃空間結構分析

建發兒童主題活動區同款鯉樂系列

成都新力翡翠灣滿足全齡休閑運動需求，為居者帶來最佳居住體驗。

為滿足兒童成長的各種需要，小區兒童樂園以童真為主題，從“混齡運動、立體空間、主題性”三個層面建設，打造混齡兒童活動區域與立體空間。

八項兒童活動設施，定制防護設計，在避免磕碰受傷的同時，滿足各個年齡段兒童的活動需求。

針對兒童樂園的主題，場地綠化以生如夏花為題，層亞喬對空間進行分隔，采用色彩多樣不重復的綠植，自由活潑的地面色彩搭配，產生視覺沖擊。

兒童樂園附近設有多功能休閑區，設有羽毛球場，健身活動場地，面向社區成年與老年住戶，構建放松、休閑、鍛煉的活動場所，休閑區附近設計大型喬木組團，借大喬形成綠蔭，托開花灌木活躍氣氛，構建舒適休閑的社區活動體驗。

樓與樓之間設有鄰里空間，休息閑談，林下閱讀，為住戶提供賞景茶敘的交流場所，常青大喬傲立其間，搭配高中低的植物組團。坐于庭院間，幸得返自然

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金盤平臺，收集囊括了各面積段、各類型的戶型圖、總平圖

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看設計師如何實現產品溢價