了解社區配套商業規劃布局，看這一篇就夠了！

1.社區商業的概念與形態類別

社區商業是一種以特定區域內的居民為服務對象、滿足居民日常生活消費需求的屬地型商業。社區商業分類方式較多，根據不同標準有多重劃分方式。一般情況下可劃分為單層鋪、“一拖二”店鋪、騎樓鋪等組合類型。

▲多形態組合店鋪 

上海仁恒·海上源[墨刻景觀]

按照商鋪形態分類，可以將社區商鋪分為騎樓式商鋪、雨棚式商鋪及非騎樓非雨棚式商鋪三種。

▲非騎樓非雨棚式商鋪 

江門鶴山融創御府[C&Y開樸藝洲設計機構 ]

▲雨棚式商鋪

 深圳·京基·山海上城二期天賦[筑博設計股份有限公司]

▲騎樓式商鋪

不同形態社區商業的優劣勢分析：

其次，不同位置的商鋪可觸達客戶數量必然不同，故位置因素對商鋪價值有較大影響。根據商鋪展示面及人流量因素，一般按照位置對商鋪的影響分為“金角、銀邊、草肚皮”。

▲重慶萬科·四季花城一期-研發檔案

如下側重慶·萬科·四季花城三期項目，為了便于人流聚集，形成轉角廣場，設計師以“L”形為造型基礎，以“轉折”“切割”為設計手法，將金屬的力量與玻璃輕盈穿插重構，形成商業“金角”。

▲重慶·萬科·四季花城三期[JOMAI僑邁設計]

2.按照消費需求定位社區商業規模

按照周邊及小區的商業需求規劃社區商業規模，一般分為：外向型、偏外向型、內向型商業，規劃的商住比、人均商業面積和特點如下：

如下側重慶·萬科·四季花城三期項目，址于重慶兩江新區水土“門戶”位置，地塊緊鄰軌道6號線劉家院子站，同時地塊內部還配備一所建筑面積約2250㎡6班幼兒園，加之地塊北側規劃教育用地，該地塊區域優勢明顯、居住氛圍濃厚，有足夠的人流支撐，所以規劃為外向型商業，來滿足周邊的商業需求。

▲重慶·萬科·四季花城三期[JOMAI僑邁設計 ]

3.商業配套規劃原則

(1)便利性原則：商業從空間上實現就近性，從而形成時間上的便利性，體現滿社區居民便利性需求的原則；如下側重慶萬科·四季花城一期項目，社區商業主要規劃在社區的入口區域，方便居民的日常商業活動。

▲重慶萬科·四季花城一期-研發檔案

(2) 和諧性原則：實現住宅與商業的相對分離，充分體現商業與居民的親和性及商業設施的不擾民，確保商業內外環境與居住環境的相互和諧性原則；如下側濟南奧體金茂府項目，社區配套商業主要規劃在社區的一側，比較集中，對居住環境的影響較小。

▲濟南奧體金茂府-研發檔案（134P）

(3)開放性原則：在樓盤內實現商業布局和規劃的不內閉，保證能同時服務于外部客流和通過性客流，符合政府對區域總體商業規劃的要求；如下側長沙保利西海岸項目，由于規劃用地中，除了住宅之外，還有商業辦公用地，社區底部商業的規劃屬于外向型，在滿足居民商業需求的同時，也可以滿足周邊商業辦公用戶的商業需求。

▲長沙保利西海岸-研發檔案（149P）

(4)適度開發原則：商業配套的開發建設以服從住宅需要為基本原則,商業配套的開發要適量，根據居住人口情況及樓盤開發進度，分期分階段開發商業配套；

盡量規劃小面積商鋪， 30~50、50~70、70~100㎡的社區商鋪最容易銷售，需要合理地進行面積分割(樓層方面：商鋪租金隨層數增加逐層減半，售價二層價格可能只有底層的35%～50%，可能相差50%～65%，二層與三層可能相差20%～30%)。

(5)景觀再造原則：以景觀意境為線索，將商業配套的建筑與空間景觀設計融入整個樓盤，創造新的景觀，營造一個多功能的、舒適的、令人愉悅的具有文化氣息的購物、休閑的環境。

▲上海仁恒·海上源[墨刻景觀]

4.業態需求定位社區商業的產品規劃

社區涉及區域的業態需求往往決定了開發商對商鋪的定位與規劃，故業態需求對產品規劃起到至關重要的影響。具體如下：

(1)訴求決定業態，首先對不同消費者根據年齡分布可劃分為“長、婚、孕、育、閑、康”六個階段。

(2)根據不同階段人群的不同訴求，可將客戶的業態需求按照需求層次分為基礎需求、升級需求、高級需求三個維度，隨著項目運營交付發展，各業態占比隨之動態變化。

如下側南通招商弘陽觀江海項目，與傳統的售樓處不同，此此設計中，將一層空間提供給社區居民或周邊的孩童服務。入口的花店、手作坊、餐飲吧臺、兒童活動等等分布在這片生活體驗場所里，空間通高開放敞亮，每個人都可以在空間里找到自己的小樂趣和小天地。

▲南通招商弘陽觀江海[上海拓觀建筑設計機構 ]

(3)綜合客戶需求層次，進而可將社區商業分類為九大業態 ，為居民提供便捷社區生活商業配套。

(4)不同業態的社區商業對位置熱力等級的需求度有所不同，將商業價值劃分為1/2/3等，不同業態可落位不同價值地段。

(5)根據不同業態需求確定面積段，劃鋪時盡量以需求確定面積大小。

5.社區商業的交通設計要點

（1）運動與通路：設計中應充分考慮居民的行走習慣和商家的經營需求，根據現有地形的地理高差及出入口條件的布局方式，設計人行道、車道、貨物通道,商業街及社區商業中心可考慮設置無障礙通道;

▲上海仁恒·海上源[墨刻景觀]

（2） 人車分流：人流與車流應避免交叉，利用豎向高差的變化將行車道路與人行道劃分成兩個不同的空間，保證行人在購物時的安全;

▲長沙保利西海岸-研發檔案（149P）

（3） 停車位：商業街可沿街布置停車位，社區商業中心需集中區域布置停車位，并利用適宜的綠化進行分割，合理地布置人行商業空間。