高層豪宅開發趨勢

文 / 金茂上海公司大寧金茂府設計總監楊振宇

國內高層豪宅的市場潛力是毋容置疑的，大環境下的經濟發展、購房者的改善型需求以及地段的稀缺性，決定了豪宅是生活品質提升的必需品之一。目前國內的豪宅市場呈現出多元化的發展勢態，但都有依托資源的顯著特點。第一居所豪宅的資源體現在地段、配套和景觀等資源，第二居所需要便捷交通、環境和園區配套?？傮w來說，優質土地的獲取難度越來越大，高地價項目受到的關注度也往往更大，出于提升產品競爭力的目的，項目的開發與研發趨于極致。

開發思路上的完善

從整體的開發層面來看，鑒于土地價格及資金成本的不斷提高，項目開發的節奏越來越快，有些城市的項目從拿地到開盤的時間已經壓縮到半年左右了。應對這樣的節奏，拿地前強排方案的深度和以往是不一樣的，我所接觸的一些強排方案，在拿地前已經整合好公司的各方訴求，達到可以直接開展施工圖的程度了。

同時，開發商還需要根據購房者可承受的價位去反推戶型面積、控制面積，思考如何在同樣的面積段做出更有競爭力的產品。在以往，不同開發商的樓盤會有比較明顯的差異化特征，但現在有趨同之勢，大家都在比、學、趕、超，空間可變、科技住宅、人性化等方面都是各家研發的重點。

高層豪宅再細分的話，可以分為頂級豪宅和主流豪宅。頂級豪宅的單價和總價更高，往往占據著城市最好的地段和景觀資源。尺度與舒適性要求高，設計與配置上可以極具想象力，戶內泳池、摘星庭院、社交空間、客人收納等以往別墅才擁有的配置在高層頂級豪宅中并不鮮見，在面積段的控制上并不嚴格，按需定制?？偨Y起來就是用最好的配置賣到最高的價格。

主流高層豪宅有著更為廣泛的客戶群，更有探討的意義。通過房屋置換進行改善居住條件的客戶不在少數，在調研中發現這部分客戶往往會對熟悉的生活環境和地段更感興趣。

精細化研究消費者需求，打造安定住區

開發商對豪宅消費者的需求了解是一個積累的過程，也包括對其生活需求和方式的引導過程。開發商對于這些需求的應對，也是有個過程的。幾年前的豪宅，地價和售價的差價較大，營造成本的控制上并不嚴格，好的東西都可以用，甚至不加思考是否有必要。這幾年地價大幅提高，導致不少開發商在很多方面都對成本進行壓縮，這些項目后期的投訴都不少。較合理的是做成本適配，做配置精細化研究。如鋁合金門窗分為戶內、公區、裝飾窗等，采用不同的型材、五金件及玻璃，既實現了成本優化，也不影響戶內的使用及檔次。

住宅的規劃，目的都是打造安定的住區，呈現美好的場所畫面，兼顧好場地內外的呼應關系。小區入口是對樓盤的第一印象，有很復雜的流線關系，機動車、給機動車、出租車及等候區、人行、快遞等流線集中在一起，又要布置妥帖，加上入口的形象設計，不是容易的事，能夠綜合處理好的項目不多。在總圖設計階段，需協調好景觀專業的介入，對總圖動線、庭院組織、出地面管井與樓梯坡道位置做好前期梳理。場面的面寬條件要使用充分，為戶型設計的面寬增加留出條件。

   住宅的設計是一個不斷沉淀和梳理過程，是漸漸回歸到對居住者使用及心理活動的探索和尊重的過程，而豪宅則是這個過程更好的載體。

科技豪宅

科技住宅是豪宅發展的趨勢之一，金茂府系產品在與人生活乃至生存質量息息相關的空氣、溫度、濕度、除霾凈化，生活凈水和軟水的處理，節能及可再生能源利用，住宅噪音處理以及智能弱電的研發和應用都做到了業內領先的水準。這兩年看到不少豪宅開發商都對住宅科技化加以重視，值得注意的是科技設備選型的可靠性以及后期的維護。

定制豪宅

定制的手段在豪宅設計中可以創造價值，但若去化速度慢，定制會對工期及交付節點造成影響，提倡的做法是做一部分定制戶型甚至車位。上海大寧金茂府的頂層為可定制的戶型，可以按業主的意愿進行空間、功能與室內風格的個性化設計，實際上這些定制戶型的去化速度及價格比標準戶型要好得多。

保證陽光、視野及高效的空間利用

對豪宅來說，建筑形體尤其是南立面的處理上應盡可能地平緩，減少形體上對陽光與視野的自遮擋。不少住宅的南立面中間部位是凸出去的，這種手法對戶內空間是有所幫助，但對于豪宅而言，減半的陽光和視野是不妥的。

受到總價控制的原因，目前豪宅標準戶型的研發趨勢很大程度上體現在要求的面積段里對尺度和功能極致布置，在戶型設計中整合出舒適大氣的空間，同時提升收納系統。以往常見的公攤大、廚房衛生間偏小、室內公區空間破碎、收納空間不足或不合理等，在現在豪宅設計中都是要規避的，這也是改善型業主的普遍需求。

關懷全年齡段人群

根據項目的規模和周邊條件的不同，豪宅配套和服務會有所變化。豪宅服務發展的趨勢是對全齡段人群的服務和關懷，包括兒童的四點半學堂、老年的戶內外活動場所、社區醫療和家庭健康檔案、多功能泛會所以及應對快速發展的網上購物園區快遞處理系統等。