社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢

文/綠地集團事業(yè)二部

隨著住宅限購政策的出臺，開發(fā)商大多都開始轉向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，投資者對于商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情與日俱增。京、滬、穗、深4個一線城市及數(shù)十座二三線城市商業(yè)地價全線上漲，且幅度遠遠大于住宅地塊。之所以會有如此強勁的漲幅，是因為對于二三線城市而言，商業(yè)地產(chǎn)項目是帶動區(qū)域經(jīng)濟活力的重要動力，如大型商業(yè)綜合體、購物中心等。另外，大多數(shù)二三線城市還沒有完善的商業(yè)中心，因此在規(guī)劃發(fā)展時，會考慮商業(yè)中心的開發(fā)和建設，尤其是城市商業(yè)綜合體，更是這些城市商業(yè)發(fā)展的重點。

商業(yè)綜合體，這種超越傳統(tǒng)百貨，集購物、休閑、餐飲、娛樂、運動、旅游等于一體的消費模式，更能迎合現(xiàn)代人的消費習慣和特點。城市商業(yè)綜合體的優(yōu)勢就是業(yè)態(tài)互補，消費相互支持，能夠實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，并能給城市及區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展帶來巨大的推動作用。商業(yè)綜合體是城市經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，滿足了我國高強度土地利用的需求。

與此同時，隨著我國城市化進程的加快，新建居住區(qū)大量涌現(xiàn)，需要大量的社區(qū)商業(yè)設施配套來滿足社區(qū)居民日常生活的需要。傳統(tǒng)的社區(qū)超市與社區(qū)百貨曾一度是社區(qū)商業(yè)的寵兒，而未來，這種單一功能的零售業(yè)態(tài)將逐漸淡出（建議傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)的兩條出路，一是創(chuàng)新求存，二是改變成為綜合體的一個主力店或次主力店），取而代之的是更貼近現(xiàn)代家庭消費與潮流的高度復合型的社區(qū)商業(yè)綜合體。

城市社區(qū)商業(yè)綜合體作為社區(qū)商業(yè)的一種重要形式，由于采用了“統(tǒng)一規(guī)劃設計、統(tǒng)一進行招商和統(tǒng)一經(jīng)營管理”的“三統(tǒng)一”建設經(jīng)營管理方式，不僅滿足了城鎮(zhèn)居民的日常生活需求，而且還創(chuàng)造了良好的購物環(huán)境，為社區(qū)居民帶來極大的便利。由于其商業(yè)帶動效應強，容易凝聚人氣，已經(jīng)成為社區(qū)商業(yè)的一大亮點。這種集中的、一站式的消費特點，改變了我國傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)“小而散”的形態(tài)，解決了沿街底商與社區(qū)居民的矛盾，是未來城市社區(qū)商業(yè)發(fā)展的主流形式。

我國社區(qū)商業(yè)綜合體的建設起步較晚，總體來看主要存在以下幾個問題：

1. 建設無序，不夠重視規(guī)劃

社區(qū)商業(yè)綜合體主要以區(qū)域和周邊居民為主要服務對象，是一種新型的社區(qū)商業(yè)形態(tài)。目前，一些城市對中心城區(qū)商業(yè)綜合體的建設和管理都有明確和詳細的規(guī)劃，缺乏對社區(qū)商業(yè)綜合體的建設和管理規(guī)劃，從而使得新建居民小區(qū)和舊城改造小區(qū)的商業(yè)綜合體建設缺少足夠的依據(jù)，建設和管理呈現(xiàn)無序狀態(tài)。

2. 以出售模式為主，檔次不高

目前，在已開發(fā)的社區(qū)商業(yè)綜合體項目中，開發(fā)商采用出售模式的比例較高，這種模式能夠使開發(fā)商迅速回籠資金，商業(yè)綜合體內(nèi)的商鋪出售之后，開發(fā)商基本就不再進行干預，僅由物業(yè)管理部門進行日常的統(tǒng)一維護管理。這種模式使得投資者各自為政，不利于社區(qū)商業(yè)綜合體內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)一規(guī)劃，業(yè)態(tài)較為混亂，使得整個社區(qū)商業(yè)檔次下降。

3. 業(yè)態(tài)配置不合理，強度需求業(yè)態(tài)的比例偏少

目前我國一些城市社區(qū)商業(yè)綜合體的商業(yè)業(yè)態(tài)比例不協(xié)調，大多以中度需求和弱需求的商業(yè)設施為主，忽視強度需求商業(yè)設施需求，許多社區(qū)商業(yè)綜合體由于嫌菜場比較臟、比較亂，往往不配置這些高需求商業(yè)設施。同時，很多社區(qū)商業(yè)綜合體的商業(yè)業(yè)態(tài)雷同、服務功能單一，與社區(qū)居民的需求仍有一定差距，無法形成自己的特色。

4. 公共平臺較缺乏，居民的精神需求無法滿足

目前我國的社區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀，多為滿足物質需求的業(yè)態(tài)，立足于文化需求和定位的業(yè)態(tài)較少。

近十幾年來，社區(qū)商業(yè)綜合體的建設慢慢引起了開發(fā)商的重視，特別是在北京、上海、深圳等大城市或經(jīng)濟發(fā)展水平較高的城市，社區(qū)商業(yè)綜合體發(fā)展迅速。社區(qū)商業(yè)綜合體的規(guī)劃需要立足區(qū)域，綜合統(tǒng)籌，鑒于其復合、多元的性質，在開發(fā)過程中需要關注以下幾個問題：

1. 合理的區(qū)位選擇是社區(qū)商業(yè)綜合體成功的基礎

區(qū)位選擇正確，即現(xiàn)在或未來有足夠的消費力支撐，且周邊配套設施完善，那么項目就成功了一半。如果區(qū)位選擇過于偏僻，將導致項目缺乏足夠的消費人口支撐，那么項目就很可能失敗。社區(qū)商業(yè)項目的區(qū)位選擇主要需要考慮項目的所在區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域交通設施等因素。

首先，項目所在區(qū)域的未來規(guī)劃決定了該區(qū)域未來的發(fā)展方向，決定了該區(qū)域的消費檔次，從而決定了該區(qū)域人口的消費水平，而社區(qū)居民消費水平最終將影響該社區(qū)商業(yè)綜合體的運營。因此，區(qū)域規(guī)劃因素是決定社區(qū)商業(yè)項目是否成功的決定性因素。

其次，項目周邊的交通狀況也是影響項目是否成功的重要因素。交通的便利對社區(qū)商業(yè)的成敗起著至關重要的作用，交通狀況可以影響居民的出行、聚集等行為，便捷的交通環(huán)境、良好的交通組織，如臨近交通干道或公交站，可以增加社區(qū)周邊的流動人口量，吸引人流，從而保證了社區(qū)商業(yè)綜合體的可達性。同時，便利的交通還會帶來次商圈和邊緣商圈的消費者，增大客流量。

2. 功能業(yè)態(tài)比例協(xié)調是社區(qū)商業(yè)綜合體成功的保證

社區(qū)商業(yè)是一種屬地型商業(yè)，一般具有購物、餐飲、休閑、娛樂、服務等功能。購物功能主要是滿足社區(qū)居民急需的生活日用品、各種便利品和日用百貨等需求，這些商品具有使用頻率高、購買批量小的特點；餐飲功能主要為社區(qū)居民提供就餐、訂餐、送餐等服務，以早餐店、特色飲食店為主；休閑娛樂功能主要為社區(qū)居民提供各種休閑娛樂，如電影院、茶室、咖啡屋、健身房等；服務功能主要為社區(qū)居民提供一些日常生活和公共服務，如銀行、郵政、電信、美容美發(fā)、洗衣、維修等。

3. 豐富的業(yè)態(tài)組合是社區(qū)商業(yè)綜合體成功的機制

如果對社區(qū)居民的需求層次進行劃分，則第一層次是超市和菜場（生鮮超市），由于超市和菜場與居民日常生活密切相關，起到滿足社區(qū)居民基本生活需求和吸引人氣的作用。第二層次為餐飲、生活服務類店鋪，該類業(yè)態(tài)主要是為社區(qū)居民日常生活提供便利，同時提供社會服務。第三層次為零售購物類店鋪（除超市、菜場外）和休閑娛樂類店鋪，以居民需求為主導來進行社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)配置。

4. 產(chǎn)權集中有利于社區(qū)商業(yè)綜合體的經(jīng)營管理

社區(qū)商業(yè)綜合體的運營管理模式主要分3種：開發(fā)商自持、租售結合和出售為主。在我考察過的項目當中，大部分都采取了產(chǎn)權集中式的統(tǒng)一管理模式（即運營商自持物業(yè)），另一部分為租售結合模式，采取這種模式的項目為兩個；最少的是出售模式，采取這種模式的項目為1個。采取運營商自持物業(yè)這種運營管理模式有以下幾方面的優(yōu)勢：第一，能夠使運營商獲得長期的收益；第二，運營商能夠對功能組合和品牌檔次進行把握；第三，能夠保證項目的完整性和舒適性。

除此之外，社區(qū)商業(yè)綜合體還需要探索出一些新的或有特色的發(fā)展方向，如：

1．“文”、“藝”

“文”——城市文化記憶的植入，如“一大食品、燕喜堂、匯泉樓、聚豐德、瑞蚨祥”等，老店新開，增加了體驗感和互動性。

“藝”——不同空間植入不同的藝術作品，在購物中有購物、有展覽。成功的案例如上海K11、北京的芳草地等。

2．“學”、“科”

“學”——購物中學習，學到的不僅是產(chǎn)品的運用，更可以學到如知識技能、科普、交通知識、生活小常識，同時了解社會構成。

“科”——高科技在商業(yè)領域的運用，如4D動感體驗，

又如魔鏡更衣，根據(jù)顧客要求變換不同款式的衣服，直至顧客滿意，改變了傳統(tǒng)的更衣模式。

3．“綠”、“間”

“綠”——綠色、環(huán)保理念的植入，不僅要讓人看到綠色，更要通過聲、色、味、觸，讓人體驗到建筑的節(jié)能環(huán)保。節(jié)能也是綠色的一個組成，如商戶的錯時經(jīng)營（餐飲和小商業(yè)）、蓄冷系統(tǒng)、晚間低負荷運營管理等。

“間”——“間”指的是時間，提供24小時購物體驗，線上線下結合。可實體體驗，線上購物，再到指定點領取貨物。也可指定點無實體商品，但會提供商品訂購、產(chǎn)品展示體驗、快遞自提、免費試用、ATM機、交水電費話費等服務，關鍵是24小時服務。

4．“交”、“更”

“交”——結合交通樞紐，交通出行是人類必不可少的社會活動，結合交通樞紐大有發(fā)展?jié)摿Α?/p>

“更”——指城市更新。

5．“支付”革命

全WiFi覆蓋，全移動支付

以目前國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)綜合體的發(fā)展勢頭來看，很多社區(qū)商業(yè)綜合體都有成為城市新的區(qū)域商業(yè)中心的潛力，社區(qū)商業(yè)綜合體的運營在未來二三年將漸趨成熟，社區(qū)集中性商業(yè)在形式、功能、區(qū)域、運營等方面將得到質的提升，并與城市快速發(fā)展的區(qū)域商業(yè)中心點面結合，形成功能互補、業(yè)態(tài)豐富的高度復合型社區(qū)購物中心業(yè)態(tài)，從而有效規(guī)避購物中心同質化，降低商業(yè)地產(chǎn)投資風險，進而為我國商業(yè)走出一條完全不同于西方發(fā)達國家，且符合中國消費特色的社區(qū)商業(yè)綜合體之路。