城市綜合體開發趨勢

文 /上海綠地集團京津房地產事業部總經理助理技術總監 許茗劼

都市綜合體是城市形態發展到一定程度的必然產物，如美國紐約洛克菲勒中心、德國柏林索尼中心、日本東京六本木新城，已經成為所在城市的標志建筑。都市綜合體包含商務辦公、居住、酒店、商業、休閑娛樂、交通等各種城市功能；它具備完整的街區特點，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化發展的結果；同時都市綜合體通過街區作用，實現了與外部城市空間的有機結合，交通系統的有效聯系，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價值。

隨著中國城市財富的沉淀、GDP積累、居民消費能力的提升，城市綜合體的出現成為必然，其中比較有代表性項目有萬達廣場、華潤萬象城、中糧大悅城，當然還有綠地的繽紛城，目前北京的大興繽紛城、房山繽紛城已開業，從運營的角度來看，也是比較成功的項目。

發展方向：挖掘區域特征，定制特色優勢

城市綜合體是城市發展與聚集的產物。當人口聚集、城市聚集度達到了一定程度的時候，土地資源緊張，都市綜合體就會出現，并逐步在城市中占據越來越顯赫的地位，成為城市經濟發展的引擎。 無論從業態組合還是資源聚合的本質看，都市綜合體一定會成為城市發展的主角，這一點毋庸置疑。

城市綜合體也要適應時代的改變，隨之不斷調整，不斷創新。城市綜合體的市場也在不斷細分，其內部各種聚合的功能也有主次關系并不斷演化。根據項目所處的位置，城市綜合體可分為城市成熟中心區綜合體、城市新區綜合體、城市近郊和遠郊綜合體等；按綜合體內各物業比例分，有以商業為核心的綜合體、以商務為核心的綜合體、一般住宅綜合體等；按綜合體配套的優勢分，有地鐵概念綜合體、CBD概念綜合體、產業概念的綜合體等。除此之外，還有結合城市區域特征，深入挖掘而形成自己的特點的，如上海新天地的文化旅游綜合體、僑福芳草地的藝術綜合體，形成自己的特色才是城市綜合體的發展方向。

    城市綜合體通過其內部各種業態功能的綜合互補，建立相互依存的價值關系，從而能夠適應不同時段的城市多樣化生活，并能夠進行自我更新與調整。根據城市綜合體所處的區位、功能和與周邊的關系，適合開發城市綜合體的地塊歸納起來有幾個突出的特征：其一是高可達性、便利性，都市綜合體通常位于城市交通網絡發達、城市功能相對集中的區域，針對北京來說，地鐵上蓋已成為標配。第二是高密度、集約性，城市綜合體建筑高度和密度均很高，可以吸納海量人流，依據功能不同而形成互補。第三是功能復合性，項目自身可實現完整的工作、生活配套運營體系。

由于城市綜合體是城市生活集大成的建筑群體，必然受到當地氣候、文化、習俗、消費模式理念等影響，故每個城市綜合體除了其本身固有的特性外，一定還有其與當地、當時相適應的特色。城市綜合體項目對策劃、定位、實踐案例及開發商運營、資金、團隊實力的要求都更高，要針對所在城市特點、消費習慣、區域優勢進行定制開發。

探索各業態價值的最大化平衡之道

城市綜合體的價值體現從根本上來說在于其特殊的功能復合性。復合型的空間需要復合型業態的支撐，如何在前期定位、規劃與項目開發時保證各物業業態的和諧、穩定地可持續發展，在后續銷售與經營中找到各物業價值最大化的平衡點，才是項目成功的關鍵。

一個城市綜合體應該說具備五重的價值空間，一是可銷售物業，包括住宅、公寓、寫字樓實現的短期現金；二是酒店、商業持續經營和租金的回報；三是隨著城市化進程加快、交通的改善、消費力的提高、人氣帶來的效益的增加，這些綜合要素組合起來，能夠促使物業（資產）的評估價值、抵押貸款或并購的價值翻倍；四是資本的價值，價值的提升通過基金、上市、債券其他的資本通道乘數的變現；五是它的附加值，一個好的綜合體，不僅會使項目自身的地塊價值提高，也會帶動整個周邊土地和建筑價值的大幅提高，上海的新天地就是這方面最典型的案例。

不同公司的經營策略也會讓城市綜合體的功能業態產生差異，如綠地在北京的繽紛城項目中設置的基本都是常用商業、辦公為中心，配以住宅、酒店、公寓等業態，兼顧了短期和長期價值。

 構建復合城市空間

城市綜合體是建筑復合體，各種功能需求的群體聚集在其中生活、工作和娛樂，故城市綜合體應該被看作是一個由藝術的建筑和有生命的人群形成的動態變化的、相互影響的有機體，而不是僅僅看作是一個建筑或建筑群。都市綜合體不僅是一個產品設計，還需要平衡各方面的利益，比如開發商、政府、土地所有者、使用者之間的利益關系，已經超出了單純的建筑設計領域，所以不能單純地談建設或規劃都市綜合體，應該是各行業合作構建了都市綜合體。

但就城市綜合體設計本身來說，成功的項目在其策劃與規劃設計上均有超前的理念、先進的高科技手段，以達到項目長期可持續發展與項目效益最大化的目標。這些項目從開發到最后建成，在歷經10年、20年后仍然可以成為區域甚至城市的驕傲。這同樣對都市綜合體的開發提出了更高的要求。城市綜合體一般需要建筑風格上統一，空間上具備連續性；建筑體之間均通過空中、地下和地面形成多層次的聯系，形成互補、流動、連續的空間體系。

都市綜合體是復合型經濟的發源地，更是多元化產業集合的制造者。從城市可持續發展、中國城市地產的階段性特征來看，都市綜合體在尊重與持續開發城市資源的基礎上，為未來的城市化進程開啟了新的篇章。在中國，一體化、城市空間多中心化的發展趨勢增加了各個城市或區域中心對都市綜合體的市場需求，作為城市功能集中體現的都市綜合體，對區域經濟具有標識作用，對城市中心具有強化作用。

“融匯、交流、影響”——自我成長的城市之心

城市綜合體所處的城市位置和龐大的規模，注定其必將成為城市的標志，產生巨大的的社會效應，同時為開發商、運營商帶來巨大的品牌價值。隨著城市的不斷發展，其物業自身也具有升值潛力。城市綜合體對城市的影響不能單純地看作是個地產模式。城市綜合體是一個強大的磁場，它融匯了城市的各種資源，同時也是個開放式的交流中心，不間斷地與城市交流自身的資源；它更是個核心，影響甚至能帶動整個城市的發展。這就是城市綜合體特有的城市精神——“融匯、交流、影響”，一個“資源共生、聚合增值”的全新地產模式。

從城市與區域的價值來講，城市綜合體不僅是現代國際大都市的標志，更是催生繁榮與文明、激發城市活力的發動機；從項目自身的價值看，城市綜合體很好地克服了純粹居住、商務所造成未來發展的局限，具有很強的自我成長、自我繁榮、持續發展的生命力，因此人們稱都市綜合體是城市中24小時跳動的“心臟”，是區域最繁華的中心。