高端訪談| 關注體驗就是關注需求

本期高端訪談，《時代樓盤》邀請了來自中維國際工程設計有限公司張世勇工作室的負責人張世勇先生，闡述了他的一些關于現今商業項目規劃要點與開發趨勢的觀點，對當下比較熱門的話題如社區商業、體驗式商業的開發提出了實用見解，并以成都銀海中心為例，分享了自己的設計心得。

《時代樓盤》：您覺得社區商業和其他類型的商業，在規劃思路上有哪些不同？

張世勇：社區商業所提供的服務主要是社區居民需要的日常生活服務，以便民、利民，滿足和促進居民常態化綜合消費為目標的屬地型商業。社區商業作為城市商業的基礎形態，相對其他類型商業具有市場基礎穩定、業態多元化、經營自主強等特征。社區商業所承載的業態與類型可確定性強，且業態形成具有很強的自發性和自我調節性；同時，社區商業的口岸、開間、進深、樓層高度等對商業物業價值及價格都有很大的影響；在規劃思路上，通常充分考慮商業宗地價、口岸選址、主題定位、物業形態、樓層高度、商業動線，以及銷售單元、使用單元、兼容性等要素就能收到較好的效果。

對于其他商業類型來講，我們會更加關注相應商業類型本身的項目屬性，如：業態特征、租售比例、動線需求、運營管理方式、金融計劃等諸多方面，通過上述諸多條件的解讀確立規劃發展思路。

《時代樓盤》：您提到商業綜合體的功能從以購物為主流轉向以體驗為主導，那么從“體驗”的角度來講，您認為設計最需要關注的是哪些方面？

張世勇：目前電子商務的快速發展，對實體購物類型商業帶來的沖擊已經逐步顯現，隨著生活水平的提高，人們精神層面的商業消費需求呈快速發展趨勢。關注精神層面的消費需求轉向體驗為主導的商業消費模式，將是未來商業綜合體發展的主導方向。關注體驗就是關注商業消費過程的精神需求，商業綜合體的設計應該從商業過程出發，從體驗的角度為消費者提供一個主題的、情趣的、藝術的、觀賞性強的、舒適的、可參與的商業以及社交空間場所，關注可參與性商業業態規劃，關注從建筑空間和形態間整體主題性、藝術性、舒適性、場所感等，關注情景空間設計，關注各類商業動線設計的整體互動性、獨立性和便捷性，關注城市開放及半開放空間的設計。

《時代樓盤》：我們了解到貴公司近期在做成都銀海中心的項目，那么開發商對銀海中心這個項目的定位及期望是怎樣的？貴公司在做方案的時候，是否提出了不一樣的建議？請介紹一下該項目方案的總體規劃理念及原則。

張世勇：成都銀海中心作為成都市北改示范項目，項目占地約4萬平方米，容積率5.0，建筑密度45%，商業占比51%。開發商在經濟效益和社會效益兩方面都有很高的期待，但并沒有具體的項目發展方向，在我們接觸該項目時，甲方已經委托設計單位花了一年的時間做出了設計方案。上一家設計單位采取了街區式快銷型商業加大規模酒店寫字樓的做法，大量商業面積集中在寫字樓和酒店上面，下部商業全部采用街區式設計，這樣看起來是可全部實現銷售的設計方案，但其實存在很大的潛在風險。首先，成都城北不屬于成都的主要商務辦公區，寫字樓的銷售價格及銷售速度均存在極大的風險，在已有樓盤上面已經體現出來；同時下部商業體量規模較小，由于受到自然臨街面長度不足的限制，大量街區式內街物業缺乏統一的業態規劃，大中型主力店無法入住，招商及后期的商業運營存在極大的市場風險，經過論證開發無法實現開發商所期待的經濟效益和社會效益。

為此開發商重新整合了項目開發團隊，并邀請我們在內的多家設計團隊加入競標。我們通過項目的土地性質，用地條件、規劃條件、城市及區域價值、商業的運營管理等諸多方面入手，對項目進行全面深入的解讀，以商業綜合體思維來重新定位我們的開發運營及設計思路，最終取得了該項目。針對項目的規劃設計我們提出了以下發展思路：

首先，我們應該做好統一的商業業態規劃，站在投資者和運營者的角度，確保商業未來能夠招商運營成功，確保開發商的銷售價值及資產價值；

其次，建議開發商整合除策劃、營銷、設計以外的招商、運營管理等各方資源，為項目開發提供多方位保障；

第三，對于綜合體開發來講，快銷物業所帶來的業態規劃存在落地性差、招商及運營管理難以實現的問題，無法保證良好的經營，我們建議開發商在確保項目的現金流及合理的利潤空間的前提下持有一定比例的優質物業，以確保項目業態規劃的落地性，為項目招商及運營提供前提保障；
第四，通過規劃設計，深度挖掘項目潛在的商業空間價值，通過增大1-4層高價值商業體量，降低上部商業塔樓的比例，提高項目整體開發價值，開發地下商業空間，引入大型主力店，強化商業的規模效應；

第五，開發商通過49%的住宅和上部商業塔樓銷售來保障項目充足的現金流，設計上在確保業態規劃整體性的前提下，規劃一定比例的街區商業，以確保前期的開發利潤；

以上建議是我們和開發商以及相關團隊經過多方論證后達成的最終設計共識，形成了我們所呈現的方案。

《時代樓盤》：請從消費體驗的角度談一下銀海中心項目的特色，并結合當今人們的消費習慣，分析一下銀海中心的商業動線。 

張世勇：對于像銀海中心這樣的項目而言，它的項目特色體現在很多方面，從這個項目的整體定位，到具體的業態規劃、空間及商業動線設計，我們都是圍繞體驗式商業的主題來做的。在總體定位方面，這個項目定位是一個社區級商業綜合體，承載著社區鄰里交往、家庭娛樂、文化休閑、餐飲、購物等多元一體的社區常態化消費等功能；在業態方面，我們除-1層空間設計了大型超市主力店外，同時在地上部分規劃引入院線、兒童主題體驗館、大型婚慶及宴會主題餐飲、特色時尚美食街、時尚購物等多元體驗業態；在空間規劃動線設計方面，結合成都的休閑城市文化，采用開放空間、半開放空間、封閉空間等多元空間設計，通過開放式主題商業街、開放式商業廣場、退臺式建筑空間及大體量主體商業的設計規劃，提供了多元休閑空間場所，商業與城市之間形成良好的互動關系；通過室內與室外動線相結合的復合動線設計，為消費者提供不同的空間體驗。

《時代樓盤》：從商業的業態布局的角度分析，您認為社區商業將有怎樣的發展趨勢？

張世勇：從業態布局的角度來講，隨著人們生活水平的提高，越來越強調居住的舒適性與私密性，住宅所承載的社會功能退化，社區商業將作為人們日常生活家庭及社會生活的延伸場所，其職能向鄰里交往空間的發展也將是未來的發展趨勢。以滿足便民、利民日常需求的初級業態逐步向社交場所、家庭娛樂、親子教育、運動健身、文化交流等體驗型業態轉變將是社區商業發展的主流趨勢。

《時代樓盤》：能否詳細闡述一下商業地產的“互聯網思維”的具體表現？

張世勇：商業地產的“互聯網思維”，主要從商業地產的行業屬性得以體現。首先，商業地產不是單純開發，其中涵蓋了策劃、銷售、招商、設計、運營管理、金融服務、商業商家資源整合、社會資源整合等諸多方面，需要具備跨界思維；其次，在電子商務的快速沖擊和實體商業競爭激烈的時代，實體商業向服務性需求轉變，需要具備服務思維；第三，商業地產作為諸多商業行為的空間載體，需要具備平臺戰略精神和資源整合運用能力；第四，在日趨激烈的商業競爭時代，我們更應該具備顛覆性的創新思維和創新精神。

隨著時代的發展，互聯網時代的商業模式將越發成熟，跨界與分工將越發突出。互聯網與商業地產將實現角色融合，互聯網與商業地產將在分工中各自承擔自身的角色。在此背景下，傳統的“地產思維”模式已不能適應當今的商業地產，以“互聯網的思維”方式做商業地產將是我們必須要走的發展道路。

人物簡介

張世勇
張世勇工作室負責人
主要建筑設計作品： 成都銀海中心、重慶雙橋、成都壹號公館項目、自貢泰豐新加坡花園、資陽安岳元象領郡、內江威遠榮威云嶺、成都龍郡66號等。