高端訪談| 從老有所居到老有所樂

隨著中國人口結構的老齡化發展，“養老”成為了很多行業的熱門話題。對于房地產行業而言，有關養老地產的研究也已經提上了日程，很多開發商都將“養老”作為產品規劃的重要考慮因素，各大設計公司也不乏對這方面的思考，其中，漢森伯盛國際設計集團更是專門成立了養老地產設計事業部，對這一領域專門進行了考察研究，在此，時代樓盤特邀漢森伯盛國際設計集團董事長兼總建筑師盛宇宏先生分享一下他們對養老地產的認識，探討養老地產的發展方向。

盛宇宏先生擁有豐富的海外和國內著名事務所工作經驗，主持過大量大型設計項目。1993年在海外創建漢森國際后，一直堅持國際先進設計方法與國內實踐的融合，將國際視野、文化思考、環境融合、地產效益與純粹產品相結合，強調設計應以提升生活品質、營造生活感受為目標。他認為，養老地產是一種復合型的地產產品，開發養老地產既是市場所需，也是社會責任所在，專注養老產業應立足于長遠利益，關注老年人從生活到精神的真正需求。以下為訪談內容：

1、據悉，貴公司前不久組織了學習小組去臺灣考察養老地產，對于此次考察，您最大的感受是什么？內地的養老地產的發展與臺灣有哪些不同？有哪些可以借鑒的地方？

此次我們實地考察了臺灣各類經典養老社區及養老服務機構，全面了解了臺灣養老體系中的方方面面，也親身體驗了臺灣精細化養老服務及人性化設施。臺灣養老產業鏈中相關項目的運作模式及項目成功經驗，為創造最適宜中國老人的養老模式提供最有價值的參考。 

臺灣做養老機構的大多不是開發商，而是醫療機構的業務擴展，比如長庚養生文化村就是先做急性醫療，經營了三十多年，覺得老年化是一個趨勢，所以做老年住宅。大陸養老醫療護理機構在做的少，開發商嘗試起來又是隔行如隔山， 而且盈利是作為項目開發首要的目標，這是兩地養老地產發展最大的不同。

臺灣的養老模式結合了西方和東方的一些特點，有很清楚的市場細分，也有非常人性化和精細化的服務經驗，但臺灣對養老這塊的政府監管非常嚴格，養老項目并不完全市場化。臺灣養老項目集中城市內，雖然規模不大，但系統比較完善，而且養老機構背后有一些私人或慈善機構支持，同時獲得社會的認可度較高，日常也有義工團體的協助，因此經營比較穩定。

值得我們借鑒的是臺灣地區不僅僅是在經濟和服務上給予養老地產保障，隨著社會的進步，在“積極老化”觀念的影響下，臺灣地區開始強調身心健康和個人情感照料的一體化。這種人文關懷的思想將會使整個產業的需求對象獲得極大程度的精神關愛，這樣，需求對象的認可度就會越高，整個產業的發展越健康。

2、貴公司日前還成立了養老地產事業部，系統研究國內外的養老市場和行業現狀，請問您為什么關注養老地產這一塊？您覺得國內的養老產業和國外的養老產業是否存在本質與需求上的不同？當今中國人的養老觀念與過去也有所不同，哪些是養老地產的開發過程中需要注意的？

目前，國內老齡化步伐不斷加快，養老問題日益突出。養老不僅僅是防病治病，在社會需求日益多元化的今天，除了居家養老和福利院養老之外，越來越多的開發商和運營商將目光瞄準了更為高端更為專業的養老地產產品及服務。通過在臺灣的參觀學習，我感觸頗多，覺得養老地產的研發隨人口老年化發展已經是設計行業未來的趨勢之一，并且專注養老是功德無量的大事。

國外很多發達國家已形成較為成熟的養老體系，但其模式卻并不完全適用于中國。公共醫療資源的匱乏、尚不成熟的社會養老體系、地少人多的基本國情，以及傳統保守的養老觀、消費觀，都使得中國養老產業與國外的模式存在一定的差異，因此并不能直接復制國外的成熟經驗，而是需要面臨更多的探索和實踐，在借鑒先進經驗的同時創新符合國情的養老模式。

我認為，國內養老產業需要持續地投入，其收益也需要從長遠的角度來考慮。在追求經濟利益時更應注重社會效應，真正從老年人的角度出發，形成科學合理、可持續的養老產業，才能真正達到雙贏。作為設計公司，我們要專注養老地產的設計，從設計生活感受的角度去探討。

3、您覺得養老地產的開發、設計及運營中，最需要關注哪些要素？

我覺得在養老地產的開發、設計及運營中，均需要關注老年人四個方面的需求：一是經濟提供，二是生活照顧，三是醫療護理，四是精神慰藉。老人家需要健康、便捷、情感交流，他們想要更多的精神共鳴，對新事物保持著更多的興趣和更強的學習能力。養老地產的開發是一項集物業建設及各項服務于一體的系統工程，房地產開發僅是整個模式的基礎，后期運營服務才是企業持續追求的利潤點。這點我們要借鑒發達國家的經驗，在美國，社會保障制度和醫療體系較健全，經濟提供和醫療護理已不再是老年人養老的主要問題，生活照顧和精神慰藉則受到了重點關注，特別是精神慰藉問題越來越引起重視，一個可持續發展的養老模式必須以此為關注點。養老地產項目應根據老年人需求打造功能服務體系和設施模型，不僅老有所居，老有所養，還要老有所為，老有所樂。

4、養老如果作為一個產業來發展，涉及到方方面面，如醫療、餐飲、保險、文化、服務等，涉及到很多跨領域協作與統籌的問題，對此您有什么好的開發模式的建議？您認為哪些問題是設計可以解決的，哪些是需要政策支持的？

養老地產的開發模式具備房地產開發模式中的共性，如品牌性、專業性等，但是養老地產的特點決定了養老地產開發模式比一般商業地產開發模式復雜：一是由于養老地產具備一定的社會福利性質，依賴政策支持較強；二是養老地產開發過程中的產業鏈延伸較長，配套設施的完善與服務業聯系密切，其開發并非單一行為；三是養老地產項目開發過程長，資金回籠慢，因此需要大量的資金支撐；四是養老地產的營銷所面對的客戶是老年人，其對產品的訴求也會導致養老地產的營銷模式的差異。     我認為，養老地產項目是以|“養老+地產”為開發模式的一種復合型地產產品。復合型地產產品往往具有鮮明的主題，以及圍繞主題所產生的服務價值鏈條。對于養老地產來說，就要以居住地產產品為載體，結合醫療、康復、休閑等養老服務。養老地產項目的基本存在形式有以下幾類：老年社區、老年公寓、老年住宅、養老院、托老所等。一個成功的養老居住地產項目，除了滿足基本的居住功能，即提供公寓、套房等產品外，還需要滿足生活服務功能、文化娛樂功能、醫療護理功能、商業功能等，向老年人提供公園、健身區、棋牌室、醫療室、緊急呼叫、日常護理、超市、洗衣、理發服務等配套產品。

養老地產，從建筑設計、園林規劃到裝飾標準，這類老年地產的建筑產品開發接近于高端住宅產品開發的規律，創新核心在于適老化設計。談到養老地產的發展，我認為，其巨大的投入和緩慢的收益，使得其發展不僅需要依靠國家配套政策的大力支持，也需要設計單位與開發商一起探索屬于中國的新模式。

5、您認為國家、市場、開發商、設計公司在養老地產的發展中分別扮演什么角色？

國家要起到保障作用，由于養老地產項目不同于由政府提供的社會福利性質的養老住房，帶有盈利性質，我認為，要推進養老地產發展，國家政策優惠必不可少，除金融優惠政策外，還應結合養老地產的特點，出臺相關土地供應政策及規范措施。

市場是需求的反應，中國人口拐點來臨，是發展中國家中人口老齡化最嚴峻的國家，龐大的老年人群催生巨大市場，未來20 年將是長期經營性養老地產的快速發展時期。養老地產應盡力滿足市場的需求。

國內開發商在養老地產中扮演的角色，應更多地對老年人居住需求進行探索，以及物業服務將如何改進。養老產業不像單一的住房產品，涉及很多服務，要慢工出細活，養老地產前期很長時間都處于微利甚至不盈利的狀態，這點可能超出很多開發商的預期，他們還需要更大的決心和戰略的眼光。

設計公司要以人為本，從產品需求的客戶的角度出發，將老年人的所有需求，如生活、家政、療養、醫療、精神等各個方面涵蓋到設計的范圍內，用設計讓這個老齡化社會充滿關愛，充滿人情味；同時，設計公司也要關注經濟性和經營可能性，這樣才能做出優秀的可落地的養老項目。

6、國內現在已經有多家開發商試水養老地產，對此您有什么看法？從對老年人的關懷的角度，您認為我們還有哪些地方可以改進？ 

國內不少一線房企已開始開發養老地產，業界對于養老地產有“真養老”和“假養老”之分：開發商持有一部分跟養老有關的物業或配套，以后用來經營服務于老人的，算是“真養老”；一些開發商在項目中打出了“休閑度假”、“健康生活”的口號，卻大多是依靠項目周邊現有資源打造的一個概念，離真正的養老地產還很遠，這些是假養老，這種項目不能夠為老人提供所需要的專門服務，不能滿足老人在身體衰老之后產生的互利需求和醫療需求。

我認為，養老地產重在“養老”二字，一個真正好的養老產業，要在產品搭配和設計細節上下功夫，要從老年人的真正需求出發，讓老人在此輕松享受，盡享生活，為老年人提供持續的養老服務是養老地產真正的核心價值。

7、在養老地產這方面貴公司有哪些具體的規劃或者愿景？是否已經有項目完成或者項目計劃？如果有，可否簡單分享一下項目背景、定位及設計理念？

漢森伯盛“養老地產設計事業部”將學習、參考國內外先進經驗、創新理念和模式，把最好的內容融入到我們的養老項目設計中來，讓漢森伯盛國際設計集團的養老地產設計項目更領先、更完善、更人性化、更具人文關懷。

目前，漢森伯盛已有好幾個養老地產的項目，如茂名童子灣、內蒙古奈倫國際老年人幸福社區等。茂名童子灣項目位于茂名市南部，規劃用地面積達129.6萬平方米，總人口達4.5萬人，內設五星級酒店、養生度假社區、游艇碼頭。項目周邊景色優美，沿岸有近1.7公里的沙灘，設計師將有效利用和保護生態系統，使項目達到人與自然和諧相處，打造一個綜合的生態養生社區。

奈倫國際老年人幸福社區位于內蒙古呼和浩特，用地面積為553萬平方米，建筑面積達400萬平方米。漢森伯盛的規劃目標是將其打造成以居家式養老為主，社區老年公寓式，候鳥式與酒店公寓式的活力養老樂園。整體城市設計的布局以中心高爾夫生態公園為核心向外輻射，根據原有規劃理念，強調由連續的建筑界面和連續的配套商業街、景觀帶形成一條自北向南，直到地塊南端河邊的集辦公、休閑于一體的縱軸。自文化活動區和體育活動區延伸的兩條景觀副軸與社區的結構主軸形成多個景觀節點，設置為開放性空間和集散廣場，為社區內部提供豐富的生活體驗。

養老設計事業部將繼續深入對養老地產的研究及探討，立志以更優質的養老項目回饋社會。目前我司已經與廣弘集團、奈倫集團、魯商集團等一眾發展商達成更多養老項目的合作意向。

盛宇宏
漢森伯盛國際設計集團董事長、總建筑師
國家一級注冊建筑師；香港建筑師學會會員；高級室內建筑師
清華大學地產總裁班客座教授/北京大學房地產總裁班客座教授
重慶大學房地產總裁班客座教授/中山大學房地產總裁班客座教授
廣東工業大學客座教授
中國建筑學會理事/廣東省注冊建筑師理事/廣東省勘察設計行業協會監事
廣州市勘察設計行業協會常務理事/廣東省環境藝術設計行業協會副會長