導讀

近年來，隨著市場供求關(guān)系的變化，行業(yè)里標準化產(chǎn)品所帶來的運營優(yōu)勢逐漸減弱，銷售端增長放緩。為了尋求突破，行業(yè)開始回歸產(chǎn)品時代，重現(xiàn)百花齊放的態(tài)勢。因此，全國各地紛紛推出并實施了一系列建筑政策新規(guī)，如福州的第四代住宅政策和大灣區(qū)的容積率新規(guī)。

過去，商品房若能達到80%的套內(nèi)實用面積，便足以被贊譽為“業(yè)界良心”。但自廣州實施新規(guī)以來，“超100%得房率”頻繁進入消費者視野，并在大灣區(qū)掀起了一股熱潮。自2023年11月《廣州市建筑工程容積率計算辦法》（以下簡稱《容積率辦法》）正式實施以來，廣州地產(chǎn)行業(yè)不斷有項目宣布得房率“近100%”、“達100%”乃至“超100%”。這一新規(guī)有效期為5年，預(yù)示著在未來5年內(nèi)，得房率超100%將不再是超配，而是成為標配。

得房率100%——新規(guī)放寬，高得房率成為新標準

受后疫情時代影響，人們的居住需求發(fā)生了新的變化，對空間品質(zhì)、陽臺空間等提出了更高的要求。為響應(yīng)“好房子”建設(shè)理念，新規(guī)《容積率辦法》明確將住宅套內(nèi)半開敞空間半計容的比例由原不超過套內(nèi)建筑面積的15%放寬至20%，并允許設(shè)置一個滿足連續(xù)開敞率不低于40%的主景觀陽臺，不限制其進深。隨著陽臺、入戶花園面積上限的提高，對應(yīng)的贈送面積也隨之增加，對于消費者而言，這意味著可使用空間增加，居住體驗感也會顯著提升。

新規(guī)實施后，開發(fā)商如何實現(xiàn)得房率100%：

高得房率設(shè)計——陽臺、飄窗、花池齊改造，多種巧思破局

與傳統(tǒng)戶型相比，新規(guī)后戶型可以通過增加陽臺、飄窗、花池等面積贈送，并巧妙地將這些空間計入室內(nèi)可使用面積，從而提高了得房率。

例如，保利·瑯譽戶戶主臥配備270°大飄窗，飄窗進深升級至約800mm，可自由改造為休憩區(qū)、衣柜或梳妝臺等；中鐵建·西派粵府則將陽臺與臥室相連，設(shè)計超大陽臺，空間感顯著提升；中建·精誠壹號則利用外拓陽臺和花池面積，使入戶花園面積堪比臥室，樣板間中更是將主臥內(nèi)的陽臺與花池部分改造為書房。這些創(chuàng)意設(shè)計都最大限度地提高了套內(nèi)使用面積，提升了得房率，為購房者帶來了更舒適的居住體驗。

新規(guī)《容積率辦法》示意圖

小戶型，大享受——小戶型也能擁有“大空間感”

過去，大陽臺設(shè)計通常只出現(xiàn)在高端樓盤中。但新規(guī)實施后，開發(fā)商紛紛“內(nèi)卷”得房率，越來越寬、越來越大的陽臺設(shè)計逐漸普及到小戶型中。

例如，中海·浣花里71㎡戶型設(shè)計有長約5.2m的超大陽臺，可打造為空中花園，為家中延伸出一片綠意盎然的空中秘境，讓居住者在家就能親近自然，享受“大空間感”的愜意；國貿(mào)·云上85㎡戶型則主臥三面采光，三面飄窗環(huán)繞，營造出一種超越戶型限制的開闊與通透。這些曾經(jīng)僅屬于高端樓盤的精致設(shè)計，如今正逐步成為小戶型的標配。它們不僅滿足了現(xiàn)代人對生活品質(zhì)的追求，更讓有限的居住空間煥發(fā)出無限的可能，讓每一位購房者都能在小小的居所中，享受到大大的生活樂趣與自由。

中海·浣花里71㎡戶型圖

中海·浣花里71㎡戶型示意圖

變相“降價”——得房率提升，住宅性價比更高

得房率的提高意味著消費者在支付相同金額的情況下獲得了更多的套內(nèi)使用空間，這相當于住宅的變相“降價”。這一變化有利于剛需客戶購房，并解決了人口較多家庭“人多屋擠”的痛點。

例如，越秀·御湖臺125㎡戶型采用創(chuàng)新四葉草格局，以雙廳為核心與各房間相互連接，減少過道面積浪費，設(shè)計開間約3.8m的超大雙廳空間，近9㎡的U型廚房空間，6㎡陽臺，超25㎡的闊綽主臥套間......各空間功能最大化；招商弘陽電建南國·雍云邸87㎡四房兩衛(wèi)戶型緊湊實用，相當于市面上近120㎡的產(chǎn)品。這些設(shè)計都使得購房者能夠以更實惠的價格享受到更大的居住空間。

招商弘陽電建南國·雍云邸87㎡戶型圖

隨著《容積率辦法》實施，小戶型設(shè)計四房，入戶花園、大飄窗、超長陽臺等產(chǎn)品接連登場，得房率100%成為市場標配，得房率也將成為購房者必看的指標之一。購房者面對琳瑯滿目的選擇，得房率作為直觀衡量居住性價比的標尺，其重要性不言而喻。然而，超越基礎(chǔ)的得房率之外，如何確保房屋在居住體驗、品質(zhì)感及未來增值潛力上同樣出類拔萃，成為購房決策中更為復雜的考量。

各房企想要在其中脫穎而出，必然少不了戶型精裝等產(chǎn)品力方面的迭代升級，金盤網(wǎng)絡(luò)科技有限公司聯(lián)合亞太人居數(shù)據(jù)研究中心、金盤地產(chǎn)研究院，通過深入的市場調(diào)研，精心構(gòu)建了一套全面的產(chǎn)品力評價體系。該體系涵蓋“產(chǎn)品創(chuàng)新、公區(qū)交付、單元樓棟、戶型精裝、精工品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)”六大維度，而其中的戶型精裝，與當前戶型新規(guī)緊密相關(guān)，旨在通過精細化的分析框架，精準捕捉市場脈搏，引導房企精準定位，設(shè)計出既符合政策導向又引領(lǐng)居住潮流的“好房子”。